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삼성SRA운용, 삼성 힘입어 성장세 [부동산펀드 운용사 분석] ①올해 설정액 4조 돌파…블라인드펀드 약정액 2조 육박

이효범 기자공개 2018-11-22 08:26:11

이 기사는 2018년 11월 15일 16:49 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

삼성SRA자산운용이 삼성생명 등 계열사들의 지원 아래 외형을 키우고 있다. 일찌감치 블라인드펀드를 활용하는 전략으로 우량한 해외 오피스빌딩을 선점할 수 있었던게 주효했다. 삼성그룹 금융계열사들의 막강한 자금력을 등에 업고 투자처를 발굴하는 역할을 도맡으며 그룹 내에서도 입지를 구축했다. 이를 바탕으로 트랙레코드를 쌓으면서 점차 전문성을 갖춘 국내 상위권 부동산 운용사로 거듭났다는 평가다.

◇삼성생명 부동산 투자 '아웃소싱'

삼성SRA자산운용의 지난 9월말 기준 부동산펀드 설정액은 4조4172억원으로 나타났다. 2017년말 대비 31.23%(1조513억원) 증가했다. 운용사 설립 이후 올해 처음으로 설정액 4조원을 넘어섰다. 국내 자산운용사 가운데 4번째, 부동산 투자를 주력으로 하는 운용사 중에서는 이지스자산운용, 하나대체투자자산운용에 이어 3번째로 큰 규모다.

삼성SRA자산운용은 지난 2012년 12월 사업 인가를 받아 본격적인 영업을 시작했다. 삼성생명이 100% 출자한 부동산 전문 자산운용사로 설립됐다. 삼성생명이 부동산 운용 업무를 아웃소싱하기 위해 운용사를 설립했던 것으로 알려졌다. 또 국내 기관투자자들이 대체투자를 확대하는 추세에서 삼성생명이 오랫동안 쌓아왔던 부동산 투자 및 운용 역량을 활용하려는 취지도 있었다.

자산운용사 대체투자 담당 임원은 "삼성SRA자산운용은 삼성생명 등 계열사의 부동산투자를 아웃소싱하는 역할을 하기 위해서 설립한 운용사"라며 "보험사 입장에서 내부에 별도의 운용인력을 둘 필요가 없고 관리인력만 두면 되기 때문에 효율성을 높일 수 있는 동시에, 운용사는 그룹 계열사의 지원을 바탕으로 역량을 강화할 수 있다는 측면이 고려 됐던 것으로 보인다"고 설명했다.

삼성SRA자산운용은 설립 이후 부동산펀드 설정액을 꾸준히 키웠다. 설정액은 2013년말 1조2969억원에서 2015년 2조원을 돌파했고, 2016년부터는 매년 1조원 가량씩 증가해 2017년 3조3659억원으로 커졌다.

삼성SRA자산운용 부동산펀드 설정액 추이

덩치가 커지면서 삼성SRA자산운용의 실적도 지속적으로 향상되는 추세다. 영업수익은 2013년 66억원에서 이듬해인 2014년 198억원으로 증가했다. 2015년 144억원으로 소폭 줄긴 했지만 이후에는 꾸준히 늘어나고 있다. 영업이익과 순이익도 비슷한 추세를 보였다. 올해는 9월말까지 영업수익 233억원, 영업이익 95억원, 순이익 72억원을 달성했다.

삼성SRA자산운용 관계자는 "2014년 부동산 매각 성과보수가 발생해 일시적으로 영업수익이 대폭 불어났다"며 "이 때문에 2015년 영업수익이 감소한 것으로 보이지만 2014년 매각성과보수를 제외하면 영업수익은 꾸준히 늘어나는 추세"라고 말했다. 그는 이어 "현재 국내와 해외 실물형 투자, 해외 대출형 투자 등 세 종류의 블라인드 펀드를 운용하고 있는데, 블라인드 펀드 중심의 운용전략이 성장에 주효했다"고 말했다.

◇블라인드펀드 활용…딜 소싱 선순환

삼성SRA자산운용이 설립 이후 성장세를 구가할 수 있었던 배경에는 삼성생명 등의 든든한 지원이 자리했다. 모자 관계에 있는 두 회사는 공생관계나 마찬가지다. 삼성생명 등 금융계열사는 블라인드펀드에 투자하고 삼성SRA자산운용이 우량한 부동산 자산을 발굴하는 형태다. 특히 블라인드펀드는 삼성SRA자산운용의 성장에 지대한 역할을 했다.

운용자산이 늘어나면 실적이 향상되는 운용업의 특성상 설립 초기의 부동산 운용사들은 트랙레코드가 없기 때문에 양질의 투자자산을 확보하기가 쉽지 않다. 시장 진입 장벽 때문에 시장에 안착하기 위해서는 트랙레코드를 쌓는게 무엇보다 중요하다.

삼성SRA자산운용은 삼성생명을 비롯한 금융계열사들이 투자하는 블라인드펀드를 활용해 입찰 경쟁에서 우위를 선점할 수 있었다. 또 점차 트랙레코드가 쌓이자 해외 부동산에 투자하기에도 유리했다. '삼성' 이라는 브랜드를 바탕으로 해외 파트너들과의 신뢰관계를 구축해 나갔다. 국민연금 등 기관들의 자금을 받은 블라인드펀드를 운용하는 등 계열사를 비롯해 고객층도 넓어졌다.

삼성SRA자산운용이 현재 운용중인 블라인드펀드는 총 5개로 약정된 규모만 총 2조원에 육박한다. 이 가운데 4개 펀드에 삼성생명, 삼성화재 등 그룹 계열사들이 자금을 출자했다. 전체 블라인드펀드 중에서 투자를 집행해 설정된 규모는 9650억원으로 여전히 1조원에 달하는 실탄을 보유하고 있다. 특히 삼성그룹 계열사들이 앵커투자자 역할로 다른 기관투자자들의 투자를 이끌어내면서 블라인드펀드의 규모를 키웠던 것으로 보인다.

삼성SRA자산운용 블라인드펀드 현황

삼성SRA자산운용은 막강한 자금력을 토대로 다른 부동산 운용사들에 비해서는 한층 수월하게 딜을 발굴한다는 평가를 받는다. 지난 6년동안 쌓아온 트랙레코드와 함께 블라인드펀드를 앞세워 해외 운용사, 브로커, 자문사 등으로부터 딜을 소개받는 선순환 구조가 형성됐기 때문이다.

부동산 전문 자산운용사 관계자는 "외형이 큰 상위권 부동산 전문 운용사들은 저마다 블라인드펀드를 보유하고 있다"며 "설립 초기의 부동산 운용사들은 우량한 부동산보다 틈새를 공략해 코어 부동산에 비해 상대적으로 리스크가 있는 부동산에 투자할수밖에 없는 현실"이라고 토로했다.

삼성SRA자산운용 관계자는 "삼성그룹 계열사로서 현지 인지도가 높고 국내에서 유일하게 해외 블라인드 펀드를 운용하고 있어서 현지 운용사와 브로커로부터의 신용도가 높은편"이라며 "지난 6년 동안 해외 투자로 부터 쌓아온 트랙레코드는 현지 파트너들로 부터 많은 딜을 소개 받을 수 있는 토대가 됐다"고 설명했다.

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