이 기사는 2019년 03월 29일 11:45 thebell 에 표출된 기사입니다.

메리츠종금증권이 대구시 죽전동에서 진행하는 주상복합 개발사업을 위한 프로젝트파이낸싱(PF)을 주관키로 했다. 금융 조달 과정에 메리츠금융그룹의 계열사들도 참여했고, 코리아신탁과 신세계건설 등도 사업에 동참한다.

29일 부동산금융업계에 따르면 ㈜메트로에디션은 이달 6일 개인 공유자들이 보유했던 대구 달서구 죽전동 279-1번지 외 2필지 부동산을 매입하기 위한 계약을 체결했다. 거래가는 300억원으로 이틀 뒤 소유권을 가져왔다.

㈜메트로에디션은 토지 매입 및 개발사업을 위해 대주단과 총 910억원 한도의 PF 대출약정을 체결했다. 메리츠종금증권이 대리금융기관으로서 PF 대출을 주관했다. 대출은 트렌치A와 트렌치B로 구성했다.

우선 트렌치A의 대주로는 메리츠금융그룹의 계열사들이 등장했다. 메리츠종금증권과 메리츠화재해상보험, 메리츠캐피탈이 이름을 올렸다. 메리츠종금증권과 메리츠화재해상보험은 각각 300억원씩 대출을 실시했다. 메리츠캐피탈은 180억원을 빌려줬다. 3곳은 모두 부동산의 공동 1순위 우선수익자다. 우선수익권 금액은 대출액의 130%로 설정됐다.

트렌치B의 대주는 특수목적법인(SPC) 1곳이다. SPC는 자산유동화를 통해 자금을 조달해 ㈜메트로에디션에 130억원을 대출했다. 단독 2순위 수익권자가 됐고, 우선수익권금액은 1순위와 동일하게 대출액의 130%로 정했다. 디비(DB)금융투자는 자산유동화 주관 및 업무수탁자 등을 맡았다. 법률자문은 법무법인 명진이 담당했다. DB금융투자는 자산유동화전 전자단기사채(ABSTB)의 상환 능력을 제고하기 위해 사모사채 인수확약을 했다.

트렌치A와 트렌치C의 대주는 공동 4순위 우선수익자로도 등재됐다. 이는 시행사가 대주단에 대해 부담하는 대출약정서 상의 위약벌(트리거 수수료) 지급채무 일체의 담보를 위해 설정했다. 우선수익권금액은 모두 12억원 이하다.

△단위: 백만원

시행사는 이번 개발사업을 관리형토지신탁으로 진행하기 위해 코리아신탁과 손잡았다. 토지와 건물의 소유권을 확보하던 날 부동산을 코리아신탁에 맡겼다. 신탁기간은 향후 4년 3개월이거나 또는 신축 건물을 준공한 후 3개월이 되는 월의 말일 중 빠른 날이다.

코리아신탁이 받는 신탁보수는 총 4억2000만원이다. 신탁계약을 체결할 때 6000만원을 받았다. 최초 분양계약이 체결될 때 다시 6000만원을 받고 이후 6차례에 걸쳐 4000만원씩 받는다. 그리고 마지막으로 준공 시기에 6000만원을 수령한다.

건물의 시공은 신세계건설이 맡는다. 신세계건설은 이달 초 ㈜메트로에디션과 공사계약을 체결했다. 계약금액은 612억원이다. 이는 3.3㎡(평)당 공사비 480만원 수준을 적용한 값이다. 신세계건설은 공사비를 담보하기 위해 단독 3순위 우선수익자가 됐고 금액은 797억원이다.

향후 연면적 4만977㎡, 지하 4층~지상47층 규모의 건물을 짓는다. 공동주택 176가구와 오피스텔 81실, 근린생활시설 일부를 만든다. 공사기간은 2023년 3월까지로 예정했다. 신세계건설은 책임준공을 하기로 했다. 또 향후 수반양자가 중도금대출기관으로부터 중도금대출을 받을 때 이에 대한 연대보증을 제공하는 부담이 있다. 연대보증 이행으로 인한 구상채무, 대출약정서상의 채무인수로 인한 구상채무의 담보를 위해 5순위 우선수익권도 설정했다. 우선수익권금액은 996억원이다.

개발 측은 분양이 부진할 경우를 대비해 할인분양에 관한 대략적인 사항도 정했다. 분양률 제고를 위한 분양촉진 및 할인분양을 시행할 때는 대주단과 신세계건설의 동의가 있어야 한다. 미분양물량의 할인분양 또는 매각으로 인해 발생하는 민원과 소송은 시행사가 해결 책임을 부담하는 구조다.