이 기사는 2019년 02월 27일 15시54분 thebell에 표출된 기사입니다

부동산디벨로퍼 에스티에스(STS)개발이 서울 전농동에 소재한 카톨릭대학교 성바오로병원 개발에 나선 가운데, 사업 구조에 관심이 모아진다. 이번 사업은 관리형토지신탁으로 진행하는데 IBK투자증권이 개발 금융 지원에 나섰고, 현대엔지니어링은 시공사로 참여한다.

부동산업계에 따르면 STS개발은 지난주 성바오로병원이 위치한 전농동 620-56 외 5필지와 건물 2개 매입을 마무리 지었다. 거래가는 총 1219억6749만원이다.

STS개발은 부동산을 매입하는 과정에서 금융권과 시공사의 도움을 받아 자금을 조달했다. 대주단과 체결한 대출약정금액은 총 1270억원이다.

우선 자산유동화 방식을 활용했다. 이번 개발사업의 대리금융기관인 IBK투자증권이 자산유동화 과정을 주관했다. 특수목적법인(SPC)이 유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행해 790억원을 STS개발에 대출했다. 2020년 1월까지 총 7회 차환발행한다.

자산유동화 SPC는 대출 금액을 담보하기 위해 부동산의 1순위 우선수익자가 됐다. 우선수익한도금액은 대출금액의 130%인 1027억원이다. 삼성증권은 대출채권 매입확약을 맺고, 자금보충 의무를 져 신용위험과 차환발행 위험을 통제하기로 했다.


시공사로 참여할 예정인 현대엔지니어링도 대주로 나섰다. 현대엔지니어링은 480억원을 대출했고, 부동산의 2순위 우선수익자가 됐다. 우선수익한도금액은 624억원이다.

앞으로 STS개발은 성바오로병원을 오피스텔과 근린생활시설로 만들 계획이다. 해당 부지는 서울 지하철 1호선 청량리역 6번 출구와 바로 인접해 있다. 인근에 서울시립대 등 다수의 대학이 있는 등 젊은 층 수요가 있어, 이를 고려한 사업 추진으로 풀이된다. 오는 2020년 1월 착공해 2023년 1월에 준공 및 입주 예정이다.

STS개발은 이번 사업을 관리형토지신탁으로 진행한다. 신탁사는 무궁화신탁으로 STS개발이 부동산의 소유권을 가져오던 때 신탁받았다. 앞으로 STS개발이 사업을 위한 인허가 신청 업무를 하되, 인허가 명의를 무궁화신탁의 명의로 할 수 있다. 이 경우 무궁화신탁은 신탁 기간 동안 건축주의 지위를 유지하게 된다.

한편 여신거래약정 위반 등 정해진 사유가 발생하거나, STS개발이 동의한 경우 부동산을 매각할 수도 있다. 대리금융기관인 IBK투자증권이 처분 방법 및 가격을 정해 무궁화신탁에게 처분을 요청할 수 있다. 무궁화신탁은 수의계약 방식에 의해 제3자에게 소유권을 넘길 수 있고, 공개매각을 할 수도 있다.