이 기사는 2019년 04월 02일 17:18 thebell 에 표출된 기사입니다.

현대차증권이 주관하는 서울 세운3구역 프로젝트파이낸싱(PF)의 대주단이 크게 변화했다. 메리츠종금증권과 디비(DB)손해보험이 가장 많은 자금을 빌려준 대주로 등장했다. KDB산업은행도 적잖은 금액을 대출했다. 이 외 자산유동화를 통해 돈을 끌어오기도 했다. 부동산신탁사와 시공사는 대주단과 달리 변화가 없었다.

2일 부동산금융업계에 따르면 더센터시티는 지난달 14일 서울 중구 입정동 189-1 일원에서 진행하는 '세운 3-1, 4, 5 구역 도시환경정비사업'을 위해 대주단과 총 3600억원 한도의 대출약정을 체결했다. 대리금융기관은 현대차증권이 맡았다. 대출 구조는 트렌치A와 트렌치B로 구성했고, 대출액은 각각 3300억원, 300억원이다.

트렌치A의 대주로는 다수의 금융사가 참여했다. 메리츠종금증권과 DB손해보험이 각각 825억원씩 대출해 가장 많은 금액을 책임졌다. 그 다음으로는 KDB산업은행이 728억원을 빌려줬다. 동양생명보험과 NH농협생명보험도 이름을 올렸는데 각각 485억원, 194억원을 대출했다. 대주단의 우선수익권금액은 대출액의 120%로 설정했다.

트렌치A의 대주 중에는 금융사 외에 자산유동화 특수목적법인(SPC)도 있다. 자산유동화의 주관은 현대차증권이 맡았다. 업무수탁과 자산관리자는 교보증권과 삼성증권이 각각 담당했다. 법률자문은 법무법인 현이 맡았다. SPC는 자산유동화로 조달한 210억원을 더센터시티에 대출했고, 삼성증권이 해당 대출채권 매입확약을 하며 사업에 일부 발을 담갔다.

트렌치B의 대주로는 자산유동화 SPC가 단독으로 이름을 올렸다. 이 SPC의 자산유동화 과정도 현대차증권이 주관했고, 자산관리자도 맡았다. 업무수탁은 교보증권, 법률자문은 법무법인 현이 했다. SPC는 더센터시티에 300억원을 대출했다. 이 대출채권은 현대차증권이 매입확약을 했다.

△단위: 백만원

앞서 세운3구역 개발사업은 작년 3월부터 본격적으로 시작됐다. 더센터시티는 작년 3월 중순 사업부지를 매입했다. 당시에도 현대차증권이 대리금융기관으로서 개발금융을 주관했다. 당시 총 2100억원 한도의 대출약정을 맺었고 트렌치A 1360억원, 트렌치B 740억원으로 구성했다. 당시 자산유동화를 통한 자금 조달이 중심적이었다.

그 후 채권양수도계약 등을 거쳤다. 같은 달 말에 대주단이 변경됐다. 우선 KB국민은행이 트렌치A 대주로 이름을 올렸다. KB국민은행은 대신자산운용이 설정한 '대신 전문투자형 사모 투자신탁 제36호'의 신탁업자 지위로 등장했다. 이 외 우리종합금융과 DGB캐피탈, 현대차증권이 트렌치A 대주였다. 현대차증권은 트렌치B의 단독 대주이기도 했다.

대주단에는 변동이 있었지만, 부동산신탁사와 시공사에는 변함이 없었다. 국제자산신탁은 작년 3월부터 더센터시티와 관리형토지신탁계약을 체결하고 사업을 추진하고 있다. 지난달에 대출약정이 변경되면서 신탁계약도 일부 변화가 있었다. 국제자산신탁이 받는 신탁보수는 12억원이다. 이 중 2억4000만원은 계약을 체결할 때 받았다. 앞으로 8차례에 걸쳐 각각 1억2000만원씩 수령한다.

만약 사업 추진 방식에 변화가 생기면 국제자산신탁이 사업에서 벌어들이는 수익이 더 증가할 수도 있다. 개발 측은 향후 시행사와 시공사가 부도나 파산하는 경우 빠른 속도로 정상적인 사업 추진을 하기 위해 차입형토지신탁으로 전환할 수 있는 여지를 만들었다.

시공사는 작년과 마찬가지로 현대엔지니어링이 맡기로 했다. 현대엔지니어링은 책임준공의무가 있다. 만약 책임준공을 이행하지 못하면 시행사와 대주단, 수분양자 등이 입은 모든 손해를 배상해야 한다. 또 자산유동화로 대출한 채권의 중첩적 채무인수도 부담한다. 현대엔지니어링은 도급공사비를 담보하기 위해 단독 3순위 우선수익자가 됐다. 우선수익권금액은 7925억원으로 공사비는 6600억원 수준으로 집계된다.

앞으로 개발 측은 세운 3-1구역(입정동 189-1번지 외 53필지)에 지하 8층~지상 26층 규모의 건물을 올린다. 공동주택 390가구, 근린생활시설, 판매시설을 공급한다. 세운 3-4, 5구역(입정동 2-4번지 외 99필지)에는 지하 8층~27층 규모의 건물을 짓는다. 공동주택 608가구와 근린생활시설 및 판매시설도 만든다. 3-1구역과 3-4, 5구역의 용적률은 각각 918.73%, 926.17%로 계획됐다.

개발 측은 분양이 원활히 되지 않을 경우를 대비해 할인 분양에 관한 대략적인 사항도 정했다. 할인분양으로 인한 결과는 시행사에 귀속되는 구조다. 또 건물을 다 만든 후 미지급 대출원리금이나 공사비가 있는 경우 매각·임대·미분양된 부동산을 담보로 대출을 받아 상환하기로 했다.