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유진증권, 방학동 옛 아세아제지 부지 개발금융 지원 [PF Radar]자산유동화 SPC 중심 대주단 구성, 오피스텔 316실 공급

김경태 기자공개 2019-02-25 08:19:51

이 기사는 2019년 02월 22일 11:27 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

유진투자증권이 서울 도봉구 방학동에 소재한 옛 아세아제지 부동산 개발을 위한 금융 조달을 지원했다. 향후 해당 부지는 관리형토지신탁 방식을 통해 오피스텔로 개발할 예정이다.

22일 부동산업계에 따르면 소규모 부동산개발업체(디벨로퍼) 마루와 개인 J씨는 이달 중순 방학동 711-1번지의 토지 매입을 마무리했다. 매매가는 135억원이다. 작년 11월 말 매매계약을 체결한 후 약 1달반만에 거래를 완료했다.

해당 부동산은 아세아제지가 1990년 매입한 곳이다. 2017년 3월 새울건설이 아세아제지로부터 매수하면서 17년 만에 소유자가 변했다. 그 후 약 2년 만에 다시 손바뀜이 있게 됐다.

매입 측은 초기 자금 마련을 위해 320억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 자금을 조달했다. 대주단의 대출은 트렌치A, 트렌치B, 트렌치C로 구성됐는데, 자산유동화 특수목적법인(SPC)이 중요한 위치를 점하고 있다.

자산유동화는 유진투자증권이 주선해 이뤄졌다. 트렌치A와 트렌치C의 자산유동화 모두 담당했다. 유진투자증권은 유동화전자단기사채(ABSTB)의 상환능력을 높이기 위해 두 건 모두 매입확약약정을 맺었다. 향후 ABSTB는 각각 2021년까지 9회씩 차환발행한다.

트렌치B 대주로는 스타파이낸셜서비시스와 제이티캐피탈이 이름을 올렸다. 대출 금액은 각각 40억원이다. 우선수익금액은 대출금액의 130%인 52억원으로 설정했다. 이 외 트렌치A와 B, C의 대주 모두 공동4순위로도 등재됐다. 이는 해당 개발사업의 분양률이 미진할 때 발생하는 위약벌 금액을 보장하기 위한 것이다.

방학동 옛 아세아제지 부동산 개발 투자자 내역
△단위: 백만원

향후 매입 측은 316실 규모의 오피스텔 및 근린생활시설 등을 신축해 분양할 계획이다. 건물은 지하 1층~지상 18층 규모로 만든다. 연면적은 1만542㎡(3189평)으로 계획했다. 분양 예상 매출액은 506억원 수준이다.

시공은 신화종합건설이 맡을 예정이다. 신화종합건설은 문선배 대표가 지분 90.26%를 보유해 최대주주인 곳으로 중소건설사다. 향후 24개월 동안 책임준공한다. 공사비는 부가세별도 기준 165억8000만원이다.

이번 개발사업은 관리형토지신탁으로 진행한다. 이에 따라 매입 측은 소유권 이전이 이뤄지던 날 코람코자산신탁에 부동산을 신탁했다. 코람코자산신탁의 받을 신탁보수는 13억원이다. 이는 예상 매출액의 약 2.6%에 해당한다.
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