이 기사는 2019년 10월 16일 07:11 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 1세대인 일레븐건설은 용산공원정비구역 복합시설조성지구 일반상업용지(이하 유엔사부지) 개발사업에 한창이다. 택지 확보에만 1조원을 상회하는 자금을 투입한 대규모 프로젝트로 일레븐건설의 명운이 달린 사업이다. 프로젝트는 순탄하게 진행 중이다. 최근 교통영향평가 결과까지 나왔다.

절차는 순조롭게 진행 중이지만, 일레븐건설의 고심은 깊어지고 있다. 최근 분양가 상한제가 시행됐는데, 유엔사부지 개발 프로젝트가 영향권에 놓였기 때문이다. 사업수지를 맞추려면 평당 6000만원 이상의 고분양가 책정이 불가피한 상황이다. 그런데 상한제가 시행되면서 사실상 고분양가 적용이 어려워졌다. 이렇다 보니 시장에선 일레븐건설이 임대 후 분양으로 사업 방향을 전환할 것이란 전망을 내놓고 있다.

◇교통영향평가 결과 도출...분양가 상한제 영향권

16일 관련 업계에 따르면 최근 일레븐건설이 제시한 유엔사부지 프로젝트에 대한 서울시의 교통영향평가 결과가 나왔다. 업계 관계자는 "교통영향평가 결과가 지난 10일 '수정 결의'로 나왔다"며 "평가 결과 일부 수정의견이 나왔는데, 일레븐건설이 이를 수용할지 여부에 따라 사업이 다음 절차로 넘어갈지가 결정될 것"이라고 말했다.

교통영향평가에서 심의 위원들이 사업계획에 수정이 필요한 부분들이 있다고 판단했을 때 수정 결의로 결론을 낸다. 이후 사업주체는 수정사항을 받아들일 지 여부를 결정하게 된다. 수정 여부를 수용하면 다음절차로 넘어가지만, 만약 거부할 경우 재차 평가가 이뤄진다. 일레븐건설이 교통영향평가 결과를 받아들인다면 다음 절차인 건축심의로 넘어가게 된다. 건축심의는 서울시청의 건축기획과 주도로 진행된다.

일레븐건설은 유엔사부지에 지하 7층~지상 20층 아파트 5개 동 426가구와 오피스텔 2개 동 1053실, 호텔·사무실 1개 동을 건립한다는 계획이다. 이번 사업엔 땅값을 포함해 약 2조원 가량이 투입될 예정이다. 올해 연말께 착공을 목표로 하고 있다.

이처럼 표면적으론 유엔사부지 개발 프로젝트가 순조롭게 진행 중이다. 하지만 일레븐건설의 고심은 깊어지고 있는 것으로 전해진다. 분양가 상한제로 사업수지를 맞추기 어려워졌기 때문이다.

건설업계 관계자는 "일레븐건설이 부지 매입에 1조원 이상을 쏟아부었는데, 이는 분양가로 평당 6000만원 이상을 고려했던 수준"이라며 "분양가 상한제 시행으로 이정도 수준의 분양가로 주택을 공급하기 힘들어졌다"고 말했다.

앞서 일레븐건설은 2017년 7월 한국토지주택공사(LH)와 유엔사부지 매매계약을 체결했다. 당시 유엔사 부지 입찰에서 일레븐건설이 최고가를 제시해 낙찰자로 선정됐다. LH는 유엔사부지 공급예정가격을 주거 4225억 원, 상업 3504억 원 등 총 8030억 원으로 설정했는데, 일레븐건설은 무려 1조552억원을 제시했다.

◇선택지로 임대 후 분양 전환 거론

정부의 분양가 상한제 시행은 일레븐건설 입장에선 당혹스러운 변수다. 그도 그럴 것이 분양가 상한제의 돌파구로 여겨져온 후분양도 적용 범위에 포함됐다. 상한제의 내용을 보면 적용 시점이 입주자 모집공고 승인 신청시다. 이렇게 되면 선분양 뿐만 아니라 후분양도 통제 범위에 포함된다.

후분양은 선분양과 달리 공정률이 70~80% 선에 도달했을 때 분양이 이뤄지는 형태다. 그만큼 자체적으로 짊어져야할 사업비 부담이 크다. 선분양의 경우 기간에 따라 자금이 유입되다 보니 자금부담이 상대적으로 덜하다. 계약금 10%와 6차에 걸친 중도금을 비롯해 70% 가량이 진행률에 따라 사업비로 유입된다.

부동산업계 관계자는 "후분양제는 사업비에서 금융회사 대출 비중이 30~50%에서 70% 이상으로 늘어난다"며 "그만큼 분양가가 높게 책정될 수밖에 없는 구조인데, 분양가 상한제가 후분양에도 적용되면 분양수익이 줄어들 수밖에 없을 것"이라고 말했다. 이렇다 보니 일레븐건설도 후분양으로 사업을 진행하기 어려워졌다.

상황이 이렇다 보니 시장에선 임대 후 분양으로 사업 방식을 택할 가능성이 높다고 보고 있다. 부동산업계 관계자는 "택지 매입가를 감안하면 선분양으론 사업수지를 맞추기 한층 어렵게 됐다"며 "무리하게 선분양을 추진하기 보다 임대 후 분양으로 전환하는게 장기적인 관점에서 나은 선택일 수 있다"고 말했다.

임대후 분양으로 프로젝트를 진행할 경우 분양가 상한제에서 자유로울 수 있다. 민간임대 특별법에 따라 분양전환 시 분양가는 사업자가 임의로 정할 수 있다.

여기서 관건은 임대기간이 될 전망이다. 작년 주택시장 안정대책의 일환으로 종합부동산세 기준이 강화된 탓이다. 건설임대주택에 대한 종부세 합산배제 대상에 포함되기 위한 최소 임대기간은 민간택지의 경우 4년, 공공택지는 8년이다. 일레븐건설이 임대 후 분양을 택할 경우 종부세를 피하기 위해선 임대기간을 8년으로 설정해야 한다.

일레븐건설은 부동산 디벨로퍼다. 일레븐건설의 수장은 엄석오 회장이다. 북세일즈맨 출신인 그는 출판사인 양우당에서 20년 넘게 경력을 쌓았다. 이후 디벨로퍼 업계에 발을 들여놓은 것은 1991년 일레븐건설을 설립하면서다.

일레븐건설은 1999년 경기도 용인시 상현동 일대 2253가구 아파트 개발을 시작으로 2000년대 초반 신봉마을 자이(4000가구), 상현동 금호베스트빌(2300가구) 등 대형 프로젝트를 잇따라 성공시키며 국내에서 손꼽히는 디벨로퍼로 입지를 다졌다. 이후로도 2008년 수지구 성복동 힐스테이트·자이(3600가구) 등 꾸준히 대형 개발 프로젝트를 성공시키며 사세를 키워나갔다. 최근엔 상현동에서 479가구, 동천동에서 1310가구를 공급했다.