이 기사는 2019년 10월 18일 16:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

전은수 대표가 이끄는 부동산개발업체(디벨로퍼) 제이엘유나이티드가 롯데몰 수지점을 담보로 3800억원 규모의 자금을 조달했다. 이번 자금 조달 과정에서 한국투자증권과 코람코자산운용이 중심적인 역할을 담당했다. 제이엘유나이티드는 애초 개발 후 매각에 나설 계획이었지만, 롯데그룹 계열사의 장기임차 덕분에 안정적인 이익이 창출된다는 점을 고려해 운영으로 전환하게 됐다.

◇한투증권·코람코운용 주도 3800억 담보대출

제이알유나이티드는 지난달 말 경기 용인 성복동에 소재한 신축 복합상업시설 '롯데몰 수지점'을 담보로 3800억원의 담보대출을 받는 유동화 프로젝트를 완료했다. 대출은 선순위(트렌치A)와 중순위(트렌치B), 후순위(트렌치C)로 구성됐고, 공사비 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등을 상환하기 위한 목적으로 조달했다.

선순위 대출은 2600억원이다. 부동산투자업계에 따르면 한국투자증권이 주도로 모집해 완료했다. 대출기간은 3년이며 금리는 3.4%(고정)이다. 롯데몰 수지점의 담보감정가 4657억원 대비 담보인정비율(LTV)은 59.7%다.

중순위와 후순위 대출은 코람코자산운용이 설정한 '코람코 전문투자형 사모부동산투자신탁 제99호'펀드를 통해 이뤄졌다. 대출금액은 각각 800억원, 400억이다. 코람코자산운용은 중순위 대출금액 800억원은 대출(론)으로, 400억원은 펀드 에쿼티로 마련했다.

대출 기간은 중순위와 후순위 모두 3년으로 선순위와 동일하다. 금리는 각각 5.4%, 7.74%다. 모두 고정금리다. 코람코자산운용은 매각차익(Capital Gain)을 제외한 펀드의 연평균 분배율을 7.38%로 예상했다. 이자지급과 배당은 매 3개월마다 이뤄진다.

한국투자증권은 선순위뿐 아니라 코람코자산운용의 펀드가 중순위와 후순위 자금을 마련하는 과정에서도 발을 담갔다. 중순위와 후순위의 자금 중 일부가 자산유동화를 통해 조달됐는데, 한국투자증권은 자산유동화 주관을 맡고 사모사채 매입확약도 했다.


◇롯데그룹 계열사 장기임차, 운용 전환 배경

제이엘유나이티드는 2015년 5월 '용인 수지구 성복지구 특별계획구역 복합단지 조성'에 관한 주택사업승인을 받고 사업을 본격적으로 추진했다. 롯데건설을 시공사로 구한 후 공동주택 아파트 2356가구와 오피스텔 375실 및 상업시설 등을 만들었다. 올해 6월 말 준공한 후 상업시설은 지난달 1일 개관했다.

부동산투자업계에 따르면 제이엘유나이티드는 원래 상업시설을 준공 후 매각하려는 계획을 세웠던 것으로 알려졌다. 하지만 최근 유동화프로젝트를 진행하기로 방향을 바꿨다. 롯데그룹 계열사들이 장기임차를 하는 만큼 운영을 한 후에 매각하는 편이 나을 것이라 판단했기 때문이다.

롯데쇼핑과 롯데자산개발은 올해 영업개시일부터 롯데몰 수지점을 20년간 임차하기로 했다. 롯데마트와 롯데몰, 롯데시네마가 각각 3만2824㎡, 10만9911㎡, 1만174㎡를 사용한다. 임대료는 각각 연 37억원, 145억원, 15억원이다. 임대료는 2년 동결 후 소비자물가지수(CPI)를 반영해 인상한다.

꾸준히 유입되는 현금을 바탕으로 운영하다가 시간이 지난 후 매각해도 승산이 있다고 분석했다. 평촌 G스퀘어와 은평 롯데몰의 자본환원율(Cap rate)를 적용할 때 향후 롯데몰 수지점의 매각가는 4531억~4757억원 수준으로 추정된다.