이 기사는 2019년 10월 22일 07:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산신탁시장에 신규 사업자들의 출격이 코앞으로 다가오면서 향후 판도 변화를 두고 관심이 쏠리고 있다. 특히 책임준공형 토지신탁에 대한 경쟁심화가 불가피해진 만큼 이 분야 강자인 하나자산신탁과 KB부동산신탁이 적잖은 영향을 받을 전망이다.

21일 업계에 따르면 한국투자부동산과 신영알이티는 이르면 이달 중 당국 인가를 받고 영업준비에 나설 것으로 보인다. 대신자산신탁은 이미 7월 일찌감치 본인가를 받아내 내년 중 리츠 관련 상품 출시를 목표로 하고 있다.

부동산신탁시장은 10년 동안 신규 진입도, 퇴출도 없이 11개 회사가 시장을 독점해왔는데 순식간에 14개로 늘어났다. 기존 신탁사들로서는 밥그릇이 별안간 작아진 셈이지만 업체마다 주력사업이 다르다 보니 경쟁자들을 맞는 분위기도 상이하다.

업계 한 관계자는 "신규 사업자 등장에 따라 업계 공통적으로 인재 영입 전쟁이 치열해졌지만 사업 자체에 받는 타격은 저마다 차이가 있다"며 "한국토지신탁이나 한국자산신탁 등은 신규 사업자들이 못하는 차입형 토지신탁이 중심이기 때문에 별다른 걱정이 없는 반면, 하나자산신탁이나 KB부동산신탁은 사업영역이 겹쳐 고민이 많을 것"이라고 말했다.

부동산신탁사들은 크게 차입형과 혼합형, 비차입형으로 나뉜다. 자산 상위 4개 업체인 한국토지신탁과 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 대한토지신탁은 차입형 토지신탁을 핵심으로 하고 있다. 부동산신탁회사가 직접 자급을 투입해 부동산개발사업을 진행하는 방식이다.

반면 금융지주계열인 하나자산신탁과 KB부동산신탁은 차입형과 책임준공형, 담보 신탁 등을 함께 취급하는 혼합형이며. 이 중에서도 책임준공형 토지신탁에 가장 무게가 쏠려 있다. 비차입형 그룹으로 분류되는 나머지 5개 업체들은 관리형 토지신탁 업무 일부와 담보 신탁, 분양관리신탁, 대리사무 등을 주로 취급한다.

신규 인가로 특히 골치가 아프게 된 곳은 하나자산신탁과 KB부동산신탁이다. 작년까지만해도 금융계열 부동산신탁사는 이 2개사뿐이었다. 덕분에 사실상 책임준공형 신탁시장을 양분해왔는데 이제 파이를 나눠 먹어야 하게됐다. 신규 사업자들은 2년간 차입형 토지신탁 업무를 할 수 없지만 책임준공형 신탁은 바로 취급이 가능하기 때문이다.

책임준공형 개발신탁은 관리형 개발신탁 업무에 부동산신탁사의 책임준공 의무를 더한 구조다. 시공사 부도 등으로 신탁사가 책임준공 의무를 떠안아야 하는 경우는 드물지만 단기간에 여러 사업장에서 책임준공 의무가 발생한다면 자금 부담이 커질 수 있다.

주로 은행계 부동산신탁사들이 책임준공형 토지신탁을 하는 이유도 이런 유동성 위험에 비교적 쉽게 대응할 수 있어서다. 새로 진입하는 신탁사들 3곳 역시 모두 증권사가 대주주인 만큼 시장 진입이 어렵지 않을 것으로 보인다.


하나자산신탁과 KB부동산신탁은 최근 몇년 동안 책임준공형 신탁의 비중을 대폭 확대하며 성장했다. 두 회사가 책임준공으로 제공한 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 잔액은 2017년 1조5000억원 수준에서 올해 1분기 말 3조원 이상으로 두배가 넘게 뛰었다.

책임준공형 비중을 늘린 덕분에, 작년부터 시작된 지방 부동산 경기 침체에도 KB부동산신탁과 하나자산신탁의 수익성은 오히려 좋아졌다. 2019년 상반기 영업이익률을 보면 하나자산신탁 68%, KB부동산신탁 71%로 2016년 이후 꾸준히 올랐다.

하지만 앞으로는 이런 독주에도 차질이 생길 수 있다. 현재 책임준공형 신탁의 수수료율은 약 2%다. 신탁사가 자금 조달까지 맡는 차입형 신탁의 수수료가 3%대라는 점을 감안할 때 책임준공형 신탁은 위험 부담과 비교해 높은 수익을 올리는 셈이다. 하지만 추후 신규 사업자들이 뛰어들면 책임준공형 신탁 상품의 수익성도 저하될 가능성이 높다.

업계 관계자는 "기존 신탁사들 중에 아시아신탁, 국제자산신탁, 생보부동산신탁 등이 최근 줄줄이 금융권 계열사로 편입되면서 책임준공형 신탁 진출이 점쳐지는 점도 중요한 변수"라며 "부동산신탁시장은 안그래도 지방 부동산 경기가 둔화로 시장이 비좁아진 상황인데 파이 다툼이 한층 치열해질 것"이라고 말했다.