이 기사는 2019년 10월 25일 08시02분 thebell에 표출된 기사입니다

총 공사비 약 1조6000억원의 대규모 개발사업인 '전주타워 복합개발사업'에 투자하는 펀드가 리테일 시장에 나온다. 시행사에 본프로젝트파이낸싱(본PF) 조달 전 브릿지론을 제공하는 형태다. 1년 미만의 짧은 만기에 연 3% 수준의 목표수익률을 제시하고 있어 투자자들의 관심이 쏠릴 것으로 보인다.

25일 금융투자업계에 따르면 마일스톤자산운용은 조만간 '마일스톤전문투자형사모투자신탁9호(가칭)' 펀드의 수익자 모집에 착수한다. 모집 예정금액은 605억원이며 다음달 7일 설정을 완료할 예정이다. 이 펀드는 전주시 옛 대한방직 공장부지 개발을 위한 전주타워 복합개발사업에 시행사를 맡은 ㈜자광을 대상으로 본프로젝트파이낸싱(본PF) 조달 전 약 11개월 만기의 브릿지론을 제공하기 위해 설정된다.

이번 ㈜자광의 브릿지론 조달은 미래에셋대우가 금융주관을 맡을 것이 확실시된다. 미래에셋대우는 이전에도 전주타워 복합개발사업 관련 자금조달을 한 차례 주관한 바 있다. 이번에 마일스톤자산운용이 내놓는 '마일스톤9호'도 이번 자금조달 구조의 일부분으로 풀이된다. 미래에셋대우가 금융주관을 맡을 가능성이 확실시되는 만큼 펀드 판매도 미래에셋대우 창구를 통할 가능성이 높게 점쳐진다.

전주타워 복합개발사업 조감도. 출처: ㈜자광

㈜자광이 이번에 조달하는 브릿지론 규모는 총 2430억원 수준이다. ㈜자광은 전주타워 복합개발사업 부지(전주시 완산구 효자동3가 151번지 일원)를 브릿지론에 대한 담보로 제공한다. 이번에 조달하는 브릿지론은 기존 선순위 대출금 상환과 후순위 대출금 연장 등에 이용한다. 선순위, 중순위, 후순위의 세 개 트렌치로 나눠 자금을 조달하며 '마일스톤9호'는 이 중 약 1250억원 규모 선순위 대출에 605억원을 투입한다. '마일스톤9호'가 이번 브릿지론 제공을 위해 설립된 특수목적법인(유동화SPC)으로부터 대출채권을 양수하면 해당 유동화SPC가 ㈜자광에 대출을 일으키는 일반적인 구조다.

마일스톤자산운용은 이 펀드의 목표수익률을 연 3.1%로 제시할 예정이다. 총 보수는 연 0.37%로 펀드 운용사 마일스톤자산운용의 몫(0.13%)과 판매사의 몫(0.22%)이 포함된다. 펀드 만기는 내년 10월 15일로 약 11개월이다. 본PF는 사업계획에 대한 승인이 완료될 것으로 예상되는 내년 8월 일으킬 예정이며 해당 자금을 상환재원으로 브릿지론을 만기에 일시상환하는 구조다. 본PF 조달을 펀드 만기보다 앞서 일으키는 데 성공할 경우 ㈜자광의 요청으로 조기상환도 가능하다. 본PF 조달금을 재원으로 상환할 경우 조기상환수수료 1%는 면제된다.

공사비만 총 1조6000억원 정도가 투입될 것으로 예상되는 전주타워 복합개발사업은 시행사 ㈜자광이 총 연면적 약 33만평 규모 옛 대한방직 공장부지에 전주타워, 호텔, 오피스, 백화점·쇼핑몰·영화관 등 판매시설, 컨벤션센터, 공동주택 등을 복합 개발하는 프로젝트다. 시공사는 롯데건설이 맡는다. 특히 지상 430m 높이인 전주타워는 전 세계 타워 중 높이에서 상위 7위에 해당해 전주시의 랜드마크로 자리매김할 것으로 전망된다.

마일스톤자산운용은 2017년 5월 설립된 부동산펀드 전문 운용사로 올해 들어 미국 산타모니카 아파트 개발사업에 메자닌 대출을 실행하는 '마일스톤부동산5호(대출형)'와 홈플러스 청주성안점 지분에 투자하는 '마일스톤부동산7호'를 성공적으로 설정한 바 있다.