이 기사는 2019년 10월 28일 15:47 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 시행사인 아시아디벨로퍼가 성남에 자리한 옛 식품연구원 부지 개발을 순조롭게 진행 중이다. 주택개발이 진행되고 있는 이번 개발사업은 예상 분양매출만 1조원을 상회하는 대형 프로젝트다. 공정률로 보면 40% 가까이 진행됐다. 수익성 제고를 위해 프로젝트 파이낸싱(PF)에 대한 리파이낸싱도 올해 초 진행해 금융비용을 낮췄다. 예상 개발이익은 700억원 선으로 추산된다.

◇공정률 40%선, 올해 초 금융비 절감 차원 리파이낸싱

28일 건설업계에 따르면 아시아디벨로퍼가 시행을 맡은 옛 식품연구원 부지 개발의 공정률이 39.45%를 나타냈다. 이번 프로젝트는 경기도 성남시 분당구 백현동 516번지 일원에 아파트와 연구개발(R&D) 지식센터를 조성하는 사업이다.

개발 부지 면적은 무려 11만1265㎡에 이른다. 아파트는 지하 3층~지상 25층, 총 1224가구 규모로 건립 중이다. 시공은 포스코건설이 맡았다. 전체 부지 가운데 2만4943㎡ 가량을 성남시가 기부채납 받아 판교테크노밸리와 연계된 지식기반 R&D 센터로 개발한다.

아시아디벨로퍼가 옛 식품연구원 부지를 개발하기 시작한 시기는 2015년부터다. 식품연구원이 2011년부터 부지 매각을 추진했으나, 자연녹지와 보존녹지로 묶여 있어 활용도가 낮아 8차례나 유찰되기도 했다

그러다 성남시가 2015년 R&D 용지 기부채납을 조건부로 토지용도를 공동주택 건립이 가능한 준주거지역으로 변경하면서 매각이 숨통이 트였다. 당시 인수자로 낙점된 곳이 아시아디벨로퍼였다.

아시아디벨로퍼는 해당 부지를 2371억원에 사들였다. 인수주체로 프로젝트금융투자회사(PFV)인 '성남알앤디PFV'를 내세웠는데, 이때 NH투자증권과 부국증권, 미래에셋대우가 우군으로 나섰다. 이들 증권사는 공동으로 식품연구원 개발비 조달을 주관했다.

이번 개발을 위해 조성된 프로젝트 파이낸싱(PF)은 4000억원 규모다. PF는 아시아디벨로퍼가 분양에 나선 2017년 조성됐다. NH투자증권과 미래에셋대우는 3287억원의 선순위 대출을 총액 인수하는 조건으로 주관사단에 참여했다. 선순위 대출의 금리는 5%로 책정됐다. 부국증권은 직접 500억원의 대출을 맡았다. 금리는 6.9%였다.

이후 아시아디벨로퍼는 올해 초 금리는 낮춰 금융비용을 줄이기 위해 리파이낸싱을 추진했다. 리파이낸싱을 거치면서 대출규모는 2760억원으로 축소됐다. 대주단도 삼성생명보험(1340억원), 미래에셋생명보험(315억원), KDB산업은행(394억원), 새마을금고중앙회(157억원) 등으로 교체됐다. 금리는 3.7~3.8% 선으로 대폭 낮아졌다. 금융비용으로 연간 103억원 선이다. 종전 209억원 대비 100억원 가량 절감하는 효과를 봤다.

◇매출 총액 1조500억대, 예상 개발이익 700억

현재 추세면 아시아디벨로퍼는 이번 프로젝트를 통해 상당한 규모의 분양 매출을 거둬들일 수 있을 것으로 분석된다. 사업 초기 진행된 청약에서 공급물량 전부 주인을 찾았다. 지리적인 이점과 대형 건설사의 브랜드가 맞물리면서 순조롭게 분양이 이뤄졌다.

3.3㎡당 분양가는 2600만원 선이다. 이를 분양률 100% 기준으로 환산하면 유입되는 분양매출은 1조505억원에 이른다. 이중 지난 9월말까지 인식된 매출은 4140억원 선이다.

이번 프로젝트는 작년 도입된 변경 회계기준인 IFRS15를 적용하지 않아 진행률에 따라 수익을 인식하고 있다. 지난 9월말까지 인식된 매출은 4144억원 수준으로 분석된다. IFRS15의 수익인식 기준은 고객으로 자산의 통제권이 완전히 넘어간 상태일 때다. 즉, 아파트가 준공되기 전까지 수익을 인식할 수 없다는 얘기다.

IFRS15 아래에서 예외적으로 1차 중도금 납부 시점에 진행률이 10%를 넘지 않으면 기존 방식대로 수익을 인식한다. 변경회계기준 적용 이전엔 선분양제를 토대로 일정기간마다 내는 중도금을 진행률 기준으로 산정해 수익을 인식해왔다.

투입된 비용을 고려하면 이번 프로젝트를 통해 700억원대에 이르는 개발이익을 거둬들일 수 있을 것으로 분석된다. 우선 고려대상은 공사비다. 투입되는 건축비는 4468억원 선이다. 토목과 건축 기계설비, 기타공종 등으로 이중 포스코건설로 유입되는 공사대금은 3606억원 가량 된다.

이외 감리비로 83억원이 소요될 예정이다. 건축감리는 대흥종합엔지니어링(59억원)이, 전기감리는 한국코아엔지니어링(7억원)이, 소방 및 통신감리는 종합엔지니어링(17억원)이 각각 맡았다. 이외에 선 투입된 토지비 2371억원도 고려대상이다.