이 기사는 2019년 11월 05일 16:11 thebell 에 표출된 기사입니다.

HDC현대산업개발이 대외변수의 직접적인 영향권에 놓이며 골머리를 앓고 있다. 작년 도입된 변경 회계기준인 IFRS15 탓에 실적 변동성이 확대된 데다, 부동산 시장 침체 여파로 신규 분양에도 어려움을 겪고 있다. 올해 들어 신규분양한 현장은 3개 현장(3분기 기준)에 불과하다.

HDC현대산업개발이 대외변수에 영향을 크게 받는 것은 주택 개발 중심의 사업 포트폴리오와 맞닿아 있는 탓이다. HDC현대산업개발은 대형 건설사로는 드물게 주택사업에 대한 의존도가 높은 편이다. 전제 매출에서 주택사업의 비중은 90%에 육박한다.

HDC현대산업개발은 지난 3분기 연결기준 매출 8714억원, 영업이익 937억원을 기록했다. 전년 동기대비 매출은 7.2%, 영업이익은 21.1%씩 감소했다. 특히 올해 2분기와 비교하면 절반 가까이 축소됐다. 2분기 매출은 1조4490억원, 영업이익은 1960억원 수준이었다.


HDC현대산업개발이 롤러코스터 행보를 보이고 있는 것은 변경 도입된 회계 기준인 'IFRS15' 탓이다. 변경 회계기준 적용 이전 국내 건설사들은 선분양제를 토대로 일정기간마다 내는 중도금을 진행률 기준으로 산정해 수익으로 잡았다.

하지만 IFRS15의 수익인식 기준은 고객으로 자산의 통제권이 완전히 넘어간 상태일 때다. 아파트가 준공되기 전까지 수익을 인식할 수 없다. 대신 그동안 수익으로 인식됐던 미리 받은 분양대금과 중도금은 부채로 잡힌다.

3분기만 놓고 보면 준공 사업장 없어 대규모로 실적이 잡히지 않았다. 대신 앞서 상반기 착공한 2560억원 규모의 대전 아이파크시티가 진행률 기준으로 실적이 잡히면서 자체사업 실적 하락을 일정 부분 상쇄했다. IFRS15은 통상 인도시점을 기준으로 실적을 인식하지만, 일정 요건을 충족할 경우 진행률 기준으로 실적을 잡도록하는 예외조항을 두고 있다. 1차 중도급 납부 시점에 진행률이 10%를 넘지 않으면 기존 방식대로 수익을 인식한다.

문제는 내년이다. 내년엔 인도기준 현장이 2024억원 규모의 청주 가경 2차 아이파크 한 곳에 불과하기 때문이다. 여기에 올해 신규 프로젝트도 많지 않다. 3분기 기준 누적 신규 분양물량은 3623가구에 불과하다. 이는 2015년 이후 가장 낮은 수치다. 부동산 시장 침체와 함께 정부의 규제로 신규 분양이 계획과 달리 미뤄진 탓이다. 당초 HDC현대산업개발은 1만9000가구 공급이 가능할 것으로 예상했다. 상황이 이렇다 보니 연말까지 1만가구 달성도 어려울 가능성이 커졌다.

금융권 관계자는 "올해 시장 침체와 정부 규제 여파로 주택 공급이 예상보다 더디게 진행되고 있는 만큼 당분간 성장세를 이어가기 어려울 것"이라며 "주택사업에 대한 의존도가 높은 사업 포트폴리오의 한계가 드러난 것"이라고 평가했다.

HDC현대산업개발은 국내 10대 건설사 중 유일하게 주택사업에 대한 의존도가 90%에 육박한다. 올해만 보더라도 주택사업은 전체 매출의 87.8%를 책임지고 있다. 이외 토목과 해외, 일반건축은 미미한 수준에 불과했다. 이렇게 주택사업에 대한 의존도가 높은 탓에 컨트롤 하기 어려운 대외변수에 영향을 많이 받고 있는 것으로 분석된다.

HDC현대산업개발에게도 이는 고민거리다. 이에 따라 사업 포트폴리오를 다변화 하기 위해 동서분주하고 있다. 최근엔 복합개발 사업에 집중하고 있다. 여기에 M&A를 통해 사업다각화를 추진 중이다. 앞서 인수한 오크밸리CC가 대표적인 사례다. 매각 중인 아시아나항공 인수전에 뛰어든 것도 같은 이유에서다.