이 기사는 2019년 11월 18일 17:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데쇼핑이 우선매수권을 사용해 인수한 롯데마트 4개점 중 용인 수지점이 주거시설로 탈바꿈할 전망이다. 개발 과정에서 롯데건설이 중심적인 역할을 담당할 예정이다. 롯데건설은 시공권을 확보했고, 우선매수권도 가져가면서 막강한 영향력을 행사할 것으로 예상된다.

◇롯데건설, 우선매수권·2순위 우선수익권 확보

롯데쇼핑은 지난달 25일 유경피에스지(PSG)자산운용과 롯데마트 서울 도봉점, 용인 수지점, 부산 사상점, 전북 익산점 매매계약을 체결했다. 그 후 이달 6일 거래를 완료했다. 이 중 서울 도봉점과 부산 사상점, 전북 익산점은 KB자산운용이 설정한 'KB롯데 마스터리스 전문투자형 사모 부동산투자신탁 제8호'라는 부동산펀드에 출자해 매입했다. 매각가가 가장 컸던 용인 수지점은 '더시너지1 주식회사'라는 지난달 15일 설립된 법인이 2000억원에 인수했다.

수지점이 나머지 3개점과는 별도로 넘어간 것은 앞으로 개발할 예정이기 때문이다. 더시너지1의 유일한 사내이사로는 부동산디벨로퍼 엠제이파트너스 출신인 황일웅 이사가 이름을 올렸다. 또 3개점과 대주단이 달랐고, 돈을 빌려주는 방식도 차이가 있었다. 3개점의 경우 KB국민은행과 신한은행, NH농협생명 등이 부동산에 근저당권을 설정했다. 하지만 수지점은 IBK투자증권을 대리금융기관으로 삼고 초기 프로젝트파이낸싱(PF)를 조달했다. 대주단은 부동산담보신탁의 우선수익권을 확보했다.


앞으로 '롯데마트 수지점 공동주택 개발사업'을 추진할 계획인데, 롯데건설이 중심적인 역할을 담당할 예정이다. 우선 롯데건설은 시공사로서 도급금액을 담보하기 위해 부동산신탁의 2순위 우선수익권자로 이름을 올렸다. 우선수익권금액은 2250억원이다. 일반적으로 우선수익권금액이 공사도급금액의 120~130%로 설정된다는 점을 고려하면 도급금액은 1730억~1875억원 수준으로 추산된다.

롯데건설은 우선매수권도 확보했다. 더시너지1과 대주단이 체결한 대출약정서 상의 기한의 이익 상실 사유가 발생하면, 대리금융기관인 IBK투자증권의 요청이 있는 경우 롯데건설이 우선매수권을 갖기로 했다. 또 롯데건설이 지정하는 제3자에게 대주단이 지정하는 감정평가법인에게 받은 감평액 이상으로 부동산을 처분할 수도 있다.

현재 수지점은 부동산담보신탁 상태이지만 앞으로 관리형토지신탁으로 전환될 전망이다. 관리형토지신탁의 수탁자는 담보신탁을 맡고 있는 무궁화신탁이 할 예정이다. 만약 무궁화신탁의 의사에 반해 관리형토지신탁 수탁자에서 제외되는 경우 더시너지1은 무궁화신탁에게 위약금을 지급하기로 정했다.

◇인근 롯데몰 성복점 개장 영향…노른자위 입지 '주목'

부동산업계에서는 롯데쇼핑이 수지점을 개발하기로 한데는 인근에 롯데몰 성복점이 개장한 점이 영향을 미쳤다고 보고 있다. 롯데몰 성복점은 '성복역 롯데캐슬 골드타운'과 함께 만들어진 상업시설이다. 롯데쇼핑과 롯데자산개발은 올해 영업개시일부터 롯데몰 수지점을 20년간 임차하기로 했다. 롯데마트와 롯데몰, 롯데시네마가 각각 3만2824㎡, 10만9911㎡, 1만174㎡를 사용한다. 롯데마트 수지점에서 직선거리로 1.7km 떨어져 있어 고객이 겹치는 문제가 있었고 결국 개발을 선택하게 됐다는 분석이다.

롯데마트 수지점의 남쪽에는 아파트 대단지가 형성돼 있다. '수지 삼성 래미안 6차 아파트'와 '수지 삼성 래미안 5차 아파트'가 있다. 수지점을 공동주택으로 개발하면 기존 단지들과 맞먹거나 더 높은 가치를 인정받을 수도 있다는 것이 건설·부동산업계 평가다. 입지적인 장점 때문이다. 도로와 인접해 있고, 성복천도 바로 앞에 있다. 무엇보다 기존 단지들보다 수지구청, 지하철 신분당선 수지구청역과 더 가깝다.

롯데건설 관계자는 "아직 인허가를 받지 않은 상황으로 개발의 대략적인 사항이 정해지지 않았다"고 말했다.