이 기사는 2019년 11월 25일 14시20분 thebell에 표출된 기사입니다

아모레퍼시픽그룹이 서울 논현동 성암빌딩 매각에 속도를 내고 있다. 이달 매각주관사를 통해 배포한 투자설명문(IM)에는 성암빌딩 부지를 개발해 이익 창출이 가능하다는 점이 담겼고, 세부적인 개발 방안에 대한 분석도 제시했다. 또 건물을 현 상태로 임대 운용해도 충분히 이익을 거둘 수 있다는 장점도 소개했다.

◇도시형생활주택 개발 방안 분석 제공

아모레퍼시픽은 이달 성암빌딩 매각주관사 에스원을 통해 잠재적 투자자에 티저레터를 보냈다. 이어 IM도 배포하면서 매각 마케팅에 박차를 가하고 있다. IM은 부동산자산운용사, 부동산개발업체(디벨로퍼) 등 다수의 원매자에 발송된 것으로 알려졌다.

앞서 티저레터는 총 6장으로 구성됐는데, IM은 43장으로 구성됐다. IM에는 입지와 주변 환경 등에 대한 자세한 설명이 들어 있다. 가장 중점적인 내용으로 원매자들의 관심을 끄는 부분은 티저레터에도 기재했던 성암빌딩의 개발 가능성이다.

티저레터에서는 성암빌딩 토지가 한 개의 필지에 용도지역이 상업지역과 주거지역에 걸치는 '노선상업지'라는 점을 소개하면서, 현재보다 높은 용적율을 받아 신축 건물을 올릴 수 있다고 설명했었다. IM에는 단순히 개발이 가능하다는 점을 넘어 향후 어떻게 개발할지에 대한 세부적인 방안까지 제시했다.


매각 측은 성암빌딩 부지가 도시형생활주택과 오피스텔로 개발이 가능하다고 설명했다. 그리고 도시형생활주택으로 변모시키는 방안을 분석했다. 도시형생활주택은 전용 85㎡ 이하 300가구 미만의 공동주택으로 주택법을 따라야 한다. 분양가상한제를 적용받지 않아 경쟁력이 있다는 설명이다.

현재 성암빌딩의 용적률은 251%다. 개발할 경우 기준 용적률은 355.75%이다. 공개공지를 설치할 경우 용적률은 더 올라가는데, 최대 424%까지 가능할 것으로 추산했다. 이때 건물은 지하 4층~지상 13층 규모로 만들 수 있다고 봤다. 매각 측은 지하 4층~지하 2층은 주차장, 지하 1층~지상 2층은 상업시설(리테일), 지상 3층~지상 14층에는 도시형생활주택 165가구를 만드는 방안을 선보였다.

예상 분양가도 제시했다. 논현동의 아파트와 도시형생활주택 매매 및 분양가 시세는 전용 평당 약 5965만~7402만원 수준이다. 가장 최근의 개발 사례는 가격이 더 높다. 성암빌딩과 가까운 거리에 있는 논현동 211-3번지 외 4필지에서 한라상조의 계열사인 유림개발이 '논현펜트힐'을 공급했다. 158가구 규모로 전용 42~43㎡ 타입이다. 전용 평당가는 8623만원으로 지역 내 최고가를 갈아치웠다.

◇설비 교체 리모델링, 임대관리 양호…매각가 1100억원 이상 노릴 듯

매각 측은 성암빌딩을 개발해 가치를 극대화할 수 있다는 의견을 제시하면서, 현 상태로 운용이 가능하다는 점도 어필했다. 개발을 원하는 투자자가 매입한 후 인허가 등을 거쳐 본격적으로 공사를 시작하기 전까지 안정적인 임대 운용을 할 수 있다는 설명을 넣었다.

성암빌딩은 1985년 준공돼 노후화된 건물이다. 하지만 아모레퍼시픽그룹은 올해 7월 31억원 가량의 금액을 투입해 건물 외관과 기계 설비 등을 고치는 리모델링을 했고 건물의 상태가 개선됐다. 여기에 임대차 관리도 양호하게 된 편이다. 성암빌딩에는 우리은행 논현동지점, 세인관세법인 등 임차인이 꽉 들어차 있다. 올해 9월말 기준 임대율이 96.8%다. 연간 약 20억원의 임대수입이 들어온다.

IM에는 매각가를 추산해볼 수 있는 내용도 있다. 프라임급오피스빌딩의 경우 매각가를 연면적을 기준으로 계산하는 것이 일반적이지만, 소형빌딩과 중대형의 경우 토지를 기준으로 산정하는 경우가 많다. 성암빌딩 인근에서 최근 매매된 개발 부지의 경우 3.3㎡(평)당 1억2000만원 내외 수준에서 형성됐다. 성암빌딩의 대지면적을 고려하면 1180억원으로 추산된다.