이 기사는 2020년 01월 09일 14시45분 thebell에 표출된 기사입니다

NH농협리츠운용(이하 NH리츠)이 서현역 랜드마크인 분당스퀘어 오피스 인수작업을 모두 마쳤다. 인수자금 대부분을 대출로 조달했으며, 대주단으로 신한은행과 농협생명보험, 한국투자증권 등이 참여했다.

9일 업계에 따르면 NH리츠는 8일 잔금을 치르고 분당스퀘어 오피스와 비전월드 주차장 건물의 소유권 이전 등기를 끝냈다. 리츠 형태로 매입하면서 최근 인가를 받은 엔에이치제2호 리츠가 인수 주체로 나섰다. 자산운용업무는 엔에이치제2호 리츠와 위탁계약을 맺고 NH리츠가 맡기로 했다.

이번 매매 대상은 분당스퀘어 빌딩의 오피스 부분 9층~20층과 비전월드 주차장 건물의 지하 1층 일부, 지상 4층~7층이다. 오피스와 주차건물은 직선거리로 200m 정도 떨어져 있으며 연면적은 각각 2만7073㎡, 2만618㎡다. 구분소유 건물이다 보니 매물로 나왔을 당시 흥행에 의구심이 제기되기도 했다. 하지만 숏리스트에 선정된 후보들이 인수금액으로 1800억원 이상을 제시하는 등 예상을 뒤집고 높은 경쟁을 보였다.

NH리츠는 부대비용을 합쳐 1912억원에 빌딩을 매입했다. 리츠 창업비용 등 소요자금 및 예비비를 포함한 총 사업비는 2000억원 가량이다. 이 가운데 에쿼티로 210억원, 임대보증금으로 60억원을 조달했다. 나머지 1800억원가량은 담보대출을 통해 충당했으며 선순위 대주에 신한은행·농협생명보험·한국투자증권, 중순위 대주로 한국투자증권, 후순위 대주로 카스비디에스가 참여했다.


분당스퀘어 오피스와 비전월드 부속주차장의 임대료는 합산해서 월 11억원 수준이다. NH리츠 관계자는 "기존 임대차 계약을 승계하고 연 2.5%~3.0%의 임대료 인상을 통해 안정적인 배당수익을 확보할 것"이라고 말했다.

현재 분당스퀘어 오피스의 최대 임차인은 네이버 계열사인 ‘라인플러스’로 지상 9~20층의 73% 정도를 사용 중이다. 이 밖에 선데이토즈 등이 건물을 빌려쓰고 있다. 부동산관리업무를 위탁받은 농협네트웍스가 책임임대차 계약을 맺었기 때문에 추후 공실이 생겨도 임대료는 어느정도 보장될 수 있을 전망이다. 이 책임임대차 계약은 분당스퀘어 10층, 11층, 13층, 17~20층 전체 및 12층 일부에 대해 이뤄졌다.

이번 인수로 NH리츠는 벌써 3번째 리츠를 성사시켰다. 2018년 6월 출범한지 이제 1년 반 정도 지난 신생 운용사라는 점을 감안하면 주목할 만한 성과다. 2019년 업계 처음으로 부동산 공모재간접 리츠를 내놓은 데 이어 두번째 상품인 엔에이치프라임리츠도 투자자들의 호응을 얻었다. 분당스퀘어 매입을 통해서는 처음으로 프라임급오피스빌딩 인수 경험을 쌓아 사업 보폭을 더 넓혔다.

이번 거래의 매도인은 코람코자산운용이다. 코람코자산운용은 2017년 부동산펀드를 통해 분당스퀘어 오피스와 비전월드 주차장 건물을 총 1000억원에 사들였다. 단순 거래가만 볼 때 이번 매각으로 900억원의 시세차익(Capital gain)을 남긴 셈이다.