이 기사는 2020년 02월 13일 14시42분 thebell에 표출된 기사입니다

CJ제일제당이 본사로 쓰고 있는 서울 쌍림동 CJ제일제당센터가 매물로 나온다. 해당 빌딩은 국민연금이 리츠(부동산투자회사)를 통해 소유 중인데 매입 10년 만에 투자회수에 나섰다. 임차인인 CJ 측과 최근 재계약에 성공했기 떄문에 투자자들의 흥미를 돋우기에 적기라는 평가다.

13일 부동산업계에 따르면 CJ제일제당센터의 소유주체인 '에이알에이엔피에스(ARA-NPS) 제2호' 리츠는 매각 추진을 위해 조만간 자문사들에게 입찰제안요청서(RFP)를 발송할 예정이다. 현재 CJ제일제당뿐 아니라 CJ프레시웨이도 이 건물을 본사로 사용 중인 만큼 신뢰도 높은 임차인을 확보한 점이 투자포인트로 부각될 것으로 보인다.

CJ제일제당센터는 옛 스마트플렉스 빌딩이다. 서울시 중구 쌍림동 292(동호로 330)에 위치해 있다. 2010년 10월 준공됐으며 연면적 8만401㎡에 지하 5층~지상 20층 규모다. 층별 구성을 보면 지하 5층에서 지하 2층은 주차장, 지하 1층에서 지상 1층은 각종 판매시설, 지상 2층에서 20층은 업무시설로 이뤄져 있다. 현재 임대율은 100%로 CJ그룹 계열사들이 사실상 건물 전체를 빌려 쓴다.

국민연금이 이 빌딩을 인수한 것은 2010년 말이다. 부동산 취득비용 3300억원가량에 부대비용 등으로 들어간 140억원을 합쳐 총 3460억원가량이 투자됐다. 우선 자산운용사인 맥쿼리리얼에스테이트코리아가 시행사 측과 선매매 계약을 체결해 인수주체 리츠를 설립하고, 국민연금이 이 리츠에 투자하는 방식으로 건물을 사들였다. 처음 리츠 이름은 '맥쿼리 엔피에스(NPS) 제 2호' 리츠였지만 2013년 싱가포르 자산운용사 ARA가 맥쿼리코리아를 인수하면서 에이알에이엔피에스 제2호 리츠로 이름이 바뀌었다. 국민연금이 해당 리츠의 최대주주로 지분 100%를 소유하고 있다.


국민연금은 2016년 말 이미 한 차례 CJ제일제당센터의 매각을 시도한 적이 있다. 당시 ARA 리츠를 통해 보유 중이던 또 다른 오피스빌딩 오렌지센터를 CJ제일제당센터와 묶어 파는 전략을 선택했다. 입찰 결과 가장 높은 값을 제시한 현대자산운용이 우선협상자로 선정됐고 총 매각가는 6000억대 중후반 선으로 관측됐다. 그러나 오렌지센터의 단일 임차인 리스크 등을 걱정한 투자자들이 미지근한 반응을 보이면서 자금 조달에 실패해 결국 거래가 불발로 끝났다. 이 번이 두 번째 시도인 셈이다.

CJ제일제당센터는 광화문의 핵심업무 지역과 거리가 멀다는 점이 단점으로 꼽힌다. 반면 트리플 역세권인 데다 CJ그룹 계열사들이 사옥으로 쓴다는 측면에서는 높은 점수를 받고 있다. 현재 빌딩의 대부분은 CJ제일제당을 비롯해 CJ프레시웨이, CJ푸드빌 등이 임차하고 있다. 2020년 10월31일이 기존 임대차계약의 만기일이기 때문에 재임차가 되지않을 경우의 공실 가능성이 불안요소로 꼽히기도 했다.

하지만 리츠 측은 작년 11월 말 CJ 측과 연장계약을 체결해 공실 리스크를 해소했다. 새로 맺은 임대차 계약은 7년짜리로, 2020년 10월부터 2027년 10월까지다. 월 임대료 역시 연장계약에 따라 기존 평당 7만9980원에서 평당 8만2800원가량으로 올랐다. 시장의 평균 실질 NOC(순 점유비용) 대비 약 102.8% 수준이다. 이에 기반한 평균 배당수익률은 7.1% 정도로 기대되고 있다.

현재 시장에서 보는 CJ제일제당센터의 예상 거래가는 대략 4000억원 수준이다. 다만 업계 한 관계자는 “주변에 비슷한 빌딩들이 없는 데다 이제 막 딜을 진행하기 시작했기 때문에 섣불리 매각가를 점치기는 힘든 단계”라며 “자문사 선정과정에서 시장 의견이 종합되면 어느정도 가늠이 가능할 것”이라고 말했다.