이 기사는 2020년 05월 07일 15:47 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁이 '코로나19' 사태로 리테일 업종이 큰 타격을 받자 '착한 임대인 운동'에 동참했다. 대상은 리츠를 통해 매입한 롯데마트 마석점 시네마 부문(롯데시네마)이다. 시장 상황을 고려해 4월과 5월분 임대료를 오는 7월까지 유예해주기로 했다. 롯데시네마 운영 주체인 롯데컬처웍스는 임대료 부담을 일시적으로 덜어낼 수 있을 것으로 보인다.

◇롯데컬처웍스 임대료 4~5월분 2개월 유예

7일 부동산업계에 따르면 KB부동산신탁이 최근 이사회를 열고 리츠를 통해 보유 중인 롯데마트 마석점에 일부 임차인에 대한 일시적 임대료 조정안을 의결했다. 대상 임차인은 롯데시네마를 운영하고 있는 롯데컬처웍스다. 조정안에는 2020년 4월, 5월 등 2개월 치 임대료를 오는 7월 15일까지 유예하는 내용이 담겼다.

KB부동산신탁이 롯데마트 마석점을 매입한 시기는 2011년 1월이다. 매입가격은 385억원이다. 취득세를 비롯한 부대비용까지 고려한 총 투자액은 417억원이다. KB부동산신탁은 리츠를 통해 재원을 마련했다. 리츠 구조는 에쿼티(equity) 235억원, 론(loan) 160억원으로 이뤄졌다. 부족분은 임대보증금으로 채웠다. 주요 임차인은 롯데쇼핑과 롯데컬처웍스로 책임임차 기간은 각각 20년, 18년이다.

롯데마트 마석점의 또다른 임차인인 롯데쇼핑은 이번 임대료 조정안 대상에는 포함되지 않았다. 추가 논의를 거칠 것으로 보인다. 롯데마트 마석점은 경기도 남양주시 화도읍에 자리하고 있다. 지하 2층~지상 3층, 연면적 2만4110.41㎡ 규모다. 롯데컬처웍스는 지상 2층과 3층을 사용 중이다. 연면적을 기준으로 보면 전체의 6.8%에 해당하는 1644.55㎡ 수준이다. 나머지는 롯데쇼핑이 사용 중이다. 연간임대료는 연간 기준 30억원이다. 마트부문은 분기별로, 시네마부분은 월별로 정산한다.

KB부동산신탁이 이 같은 결정을 내린 것은 전 세계적으로 유행하고 있는 코로나19 탓에 영업활동이 정상적으로 이뤄지지 않고 있기 때문이다. 특히 밀폐된 공간인 시네마를 찾는 관람객은 현저히 줄었다. 전년과 비교하면 85% 가량이 줄어든 것으로 알려졌다. 이에 일부 영화관은 영업을 중단하기에 이르렀다. 롯데시네마를 제외한 CGV와 메가박스는 일부 지점을 휴관하거나 축소 운영에 나섰다. CGV는 직영극장 116개 중 35개, 메가박스는 102개 중 11곳을 휴관했다.

◇다른 리테일 리츠로도 이어질까

KB부동산신탁이 착한 임대인 운동에 동참한 가운데 다른 운용 중인 리츠로도 이어질지 주목된다. 현재 KB부동산신탁이 운용 중인 리츠는 작년말 기준 22개, 운용자산 규모는 3조3136억원이다. 올해 들어 2건의 신규 딜을 클로징하면서 운용 중인 리츠는 24개, 3조5000억원대로 불어났다. KB부동산신탁은 지난 2월 부산 국제빌딩 거래를 종결했고, 지난 1월에는 평촌 홈플러스 인수 거래도 성사시켰다. 평촌 홈플러스 매입가는 1030억원 선이다.

투자 대상은 물류센터와 오피스, 임대주택, 리테일 등 다양하다. 주요 리츠를 살펴보면 △KB용인아산리테일 1373억원 △KB강남오피스제1호 5037억원 △KB대전둔산리테일 715억원 △KB안성로지스틱스 1533억원 등이다.

착한 임대인 운동으로 이어질 가능성이 있는 대상은 리테일이다. 물류센터와 오피스 임대주택 등은 상대적으로 이번 코로나19 여파가 덜했다. 특히 물류센터의 경우 온라인으로 소비 형태가 넘어가면서 오히려 활성화되고 있는 추세다. 오피스의 경우 입주해 있는 임차인의 업종에 따라 착한 임대인 운동 대상에 포함될 여지도 있다.

현재 KB부동산신탁이 운용 중인 리테일 리츠는 KB평촌리테일을 비롯해 KB대전둔산리테일, KB와이즈스타제6호 등이다. KB평촌리테일은 앞서 언급했던 올해 초 인수한 평촌 홈플러스다. KB대전둔산리테일은 2018년 말께 대전 소재 복합쇼핑몰을 매입해 운용 중인 리츠다. KB와이즈스타제6호는 2001아울렛 중계점과 분당점을 매입해 운용 중인 리츠다.