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[감정평가법인 경영분석]삼창감정평가법인, 효율적 '관리' 속 수익성 '으뜸'인건비 외 영업비용 최소화 작년 영업이익률 6% 육박, 2012년 이후 누적 영업이익 163억

이명관 기자공개 2020-05-11 08:14:29

[편집자주]

감정평가 시장의 규모가 해가 갈수록 커지고 있다. 자본시장의 성숙도에 비례해 대체투자 시장이 성장하고 부동산 실물자산 거래가 꾸준히 늘어났기 때문이다. 덩달아 성장하고 있는 곳이 감정평가법인이다. 최근 10여년간 빠르게 몸집을 불리며 부흥기를 맞았다는 평까지 나온다. 경쟁도 치열해지고 있다. 그러나 외부엔 잘 드러나지 않아 부동산 시장의 '보이지 않는 손'이라는 별칭까지 얻었다. 감정평가법인의 경영 내역과 경쟁 구도를 더벨이 들여다봤다.

이 기사는 2020년 05월 08일 14:07 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

삼창감정평가법인은 업계에서 두 번째로 오랜 업력을 갖고 있는 곳이다. 1970년대 후반에 출범한 업계 터줏대감이다. 1970년대 생은 업계 맏형인 제일감정평가법인과 삼창감정평가법인 두 곳 뿐이다.

다만 오랜 업력과 삼창감정평가법인의 몸집은 정비례하지 않았다. 줄곧 시장 점유율 기준 중위권과 하위권을 오갔다. 매출도 오르내림을 반복했다. 그러다 시장에 두각을 나타내기 시작한 시기는 2017년부터다. 이때 처음으로 상위권으로 도약하는데 성공했다.

그리고 지난해 처음으로 수익성 측면에서 업계 1위에 오르며 존재감을 드러냈다. 외형 측면에서 시장 점유율은 3위를 차지했으나, 영업이익 규모에선 수위를 차지했다. 영업비용 관리가 잘 이뤄진 덕분으로 분석된다. 경쟁사 대비 많은 편인 감정평가사 규모 탓에 급여 지출이 많았으나, 이외 다른 비용이 효과적으로 관리가 이뤄진 것으로 보인다. 그 덕분에 영업이익률은 업계 평균치 대비 두 배 가까이 높았다.

◇합병 무산 후 부진 속 한때 10위로 추락

삼창감정평가법인은 1978년 1월 삼창감정평가사합동사무소라는 이름으로 설립됐다. 이후 1989년 개별적으로 나뉘어져 있던 토지평가사와 공인감정사가 통합된 이후 법인 형태로 탈바꿈했다. 법인으로 공식 출범한 시기는 1991년이다.

법인 전환 이후 삼창감정평가법인은 꾸준히 몸집을 불려나갔다. 1991년 부산경남지사 설립을 시작으로 충청지사(1994년), 경기지사(1996년), 울산경남지사(1996년), 경인지사(2000년) 등 2000년까지 총 5개 지사를 만들었다. 그러다 합명법인에서 주식회사 형태로 전환한 2004년 이후 8개 지사를 추가로 만들면서 현재의 모습을 갖췄다. 2019년말 기준 삼창감정평가법인은 전국 15개 지사, 총 임직원 473명 규모로 성장했다.

현재는 단일 법인체를 유지 중이지만, 한 때 다른 대형 감정평가법인들처럼 합병을 추진하기도 했다. 2006년부터 부동산가격 공시제도가 시행되면서 재산세와 거래세 등 부동산 관련 세금이 현실화됐다. 이때 국토교통부(옛 건설교통부)가 감정평가법인의 대형화를 유도했다. 국토교통부는 감정평가법인의 수가 많아지자 공신력에 문제가 있다고 보고 감정평가법인간 합병을 종용했다. 이 과정에서 감정평가법인 간 통합작업이 활발히 이뤄졌다.

현재 1위인 하나감정평가법인을 비롯해 가람감정평가법인, 미래새한감정평가법인 등이 합병을 통해 탄생한 대형법인이다. 당시 삼창감정평가법인도 중앙감정평가법인과 합병을 모색했다. 삼창감정평가법인이 재개발과 재건축 등 도시정비사업의 보상평가에서 강점이 있었던 만큼 담보와 기업체 평가에 강점이 있는 중앙감정평가법인과의 합병을 통해 시너지를 노렸다.

합병절차를 추진하기 위해 양사는 3인씩 6인이 통합추진위원회를 구성했다. 양해각서(MOU) 체결 후 순조롭게 진행될 것 같았던 합병은 이내 무산됐다. 지시설립 및 폐쇄를 비롯해 세부적인 합병 조건을 두고 이견을 보였고, 끝내 합의점을 찾지 못한 것으로 전해진다.

그렇게 독자노선을 걷기 시작한 삼창감정평가법인은 본래 강점이 있는 재개발과 재건축 사업 위주로 사업을 꾸려나갔다. 다만 한계는 명확했다. 대형화 바람속에 일부 합병 법인들이 무섭게 치고나갔고, 삼창감정평가법인은 고전을 면치못했다. 감정평가사 수가 곧 해당 법인의 경쟁력이나 다름없다 보니 경쟁에서 뒤쳐지는 건 어쩌면 당연한 수순이었다.

시장 점유율 순위에서 줄곧 중하위권을 맴돌았다. 매출은 2007년 393억원을 기록한 이후 전진과 후퇴를 반복했다. 2009년 6위권이었던 순위는 2011년 10위까지 곤두박질쳤다. 2011년 매출은 368억원으로 2007년 이래 최저 수준이다. 2012년엔 도시정비사업과 담보평가에서 적절히 조화를 이루면서 단숨에 매출 400억원을 돌파, 업계 4위까지 발돋움했다. 서울 본사는 도시정비사업에서, 지사는 담보평가에서 준수한 실적을 냈다. 2012년 400억원 이상의 매출을 올린 법인은 대형 법인 중 5개에 불과했다. 물론 이후 다시 6위권으로 미끄러지면서 중위권에 머물렀다.

그러다 감정평가사 수가 늘면서 2017년 3위까지 치고나왔다. 2018년 다시 5위로 미끄러졌지만, 지난해 644억원의 매출을 올리며 다시 3위자리를 찾았다. 특히 2위인 제일감정평가법인과의 격차는 불과 7억원에 불고했다. 올해 2위 자리를 넘보고 있다. 현재 삼창감정평가법인의 감정평가사 수는 206명으로 업계에서 네 번째로 많다.


◇관리의 삼창, 작년 수익성 '1위'

42년 업력의 삼창감정평가법인은 업계에서 두 번째로 오랜 업력을 갖고 있다. 업계 맏형인 제일감정평가법인이 줄곧 선두권에 있는 것과는 대조를 이룬다. 하지만 삼창감정평가법인이 내세울 게 전혀 없는 것은 아니다. 삼창감정평가법인은 수익성 측면에서 두각을 나타내왔다.

삼창감정평가법인은 2007년과 2008년 연속해서 적자를 낸 이후 2011년까지는 10억원도 채 안되는 영업이익을 내왔다. 그러다 2012년 14억원의 영업이익을 냈다. 이는 업계에서 두 번째로 높은 수치였다. 이후 지난해까지 꾸준히 연평균 20억원의 영업이익을 올리면서 상위권에 줄곧 자리했다.

특히 2013년과 2019년 등 업계 1위에 오른 것도 두 차례나 된다. 시장 점유율과는 상반된 행보다. 지난해 영업이익은 38억원으로 최고실적을 기록했다. 영업이익률도 5.96%를 나타냈다. 이는 업계 평균 영업이익률 3.2% 대비 2.7%나 많은 수치다. 사실상 두 배 가까이 차이나 나는 셈이다.

삼창감정평가법인이 수익성이 좋은 이유는 영업비용 관리가 효과적으로 이뤄지고 있기 때문으로 분석된다. 감정평가법인은 별도의 매출원가가 없다. 매출 대부분이 수수료 수익이기 때문이다. 영업이익은 영업비용에 따라 갈리게 되는데, '업' 특성상 인건비가 차지하는 비중이 크다. 대형 법인 중 1인당 평균 급여가 8000만원이 넘는 곳이 9곳이나 된다.

삼창감정평가법인도 마찬가지로 인건비 비중이 영업비용에서 차지하는 비중이 높다. 지난해말 기준 총 영업비용은 605억원이다. 이중 급여는 65%에 해당하는 396억원이다. 대형 법인 중 삼창감정평가법인보다 총 급여가 많은 곳은 업계 1위인 하나감정평가법인 뿐이다. 이는 전체 종업원 수가 업계 최다인 점이 영향을 미친 것으로 보인다. 삼창감정평가법인의 전체 종업원은 473명으로 업계 최대다. 1인당 급여는 8400만원 수준이다.

그럼에도 영업비용은 전체에서 7번째로 많았다. 하나감정평가법인과는 70억원이나 차이가 났다. 급여 이외에 접대비, 여비 등 영업관련 비용 관리라 잘 이뤄진 결과로 보인다. 이를 통해 2012년 이후로 기간을 한정할 경우 삼창감정평가법인보다 많은 영업이익을 벌어들인 곳은 하나감정평가법인이 유일하다. 삼창감정평가법인의 2012년부터 작년까지 누적 총 영업이익은 163억원으로 2위다. 3위인 제일감정평가법인과는 40억원 가량 차이가 난다.
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