이 기사는 2020년 05월 08일 16시24분 thebell에 표출된 기사입니다

모자(母子)형 리츠를 통해 문래동 영시티를 매입하는 SK디앤디가 5000억원 규모의 론(loan)을 진행해 대금을 마련한다. 다만 이 가운데 일부는 메자닌 론으로, 모(母)리츠 공모자금이 들어오자마자 갚을 예정이다. SK디앤디는 비주거시설 투자 리츠를 설립해 상장을 준비하고 있는데 영시티는 이 리츠에 편입되는 첫번째 자(子)리츠다.

SK디앤디-NH투자증권 컨소시엄은 8일 문래동 영시티에 대한 본계약을 마쳤다. 이달 말 잔금을 치르고 소유권 이전을 마칠 계획이다. 인수주체는 ‘영시티 리츠’이며 거래금액인 5458억원을 포함한 리츠의 총사업비는 5956억원이다.

영시티 리츠는 매입 시점에 우선 1차 유상증자를 통해 에쿼티(equity) 600억원을 조달한다. 나머지는 시니어 론(senior loan, 선순위 담보부 대출채권) 3458억원, 메자닌 론(mezzanine loan) 1769억원 등 대출 5227억원과 임대보증금으로 채우기로 했다.

이 가운데 메자닌 론은 공모상장 전에 먼저 자산을 매입하기 위한 단기 차입금 성격이다. 모리츠인 ‘디앤디플랫폼 리츠’의 공모상장 자금으로 론을 갚아 에쿼티로 전환할 예정이다.

위와 같은 과정을 거치면 영시티 리츠는 에쿼티 2369억원과 론 3458억원으로 자금구조를 짜게 된다. 금리는 2.70%, 연간 93억원을 이자로 낸다. 차입 기간은 5년이며 3개월 마다 이자를 지급해야 한다.


기대 수익률을 보면 영시티 리츠는 우선주 기준으로 처분이익을 포함한 연평균 배당률을 10.14%, 투자자 수익률(IRR)을 8.87%로 추정하고 있다. 보통주의 경우 처분이익을 합친 연평균 배당률이 22.11%, 투자자 IRR이 13.91%로 예상된다.


해당 리츠를 자리츠로 담을 디앤디플랫폼 리츠는 상장 시점을 올해 10월 말로 계획해두고 있다. 이 리츠는 에쿼티만으로 총 2158억원의 재원을 조달할 전망이다. 우선 1차 유상증자로 421억원, 프리IPO(사전기업공개) 성격의 2차 유상증자로 442억원을 조달한다.

일반 공모로 진행하는 규모는 그 나머지인 1295억원이다. NH투자증권이 대표 주관사를 맡아 총액인수 방식으로 청약 업무를 진행한다. 공모가 미달될 경우 NH투자증권이 미달분을 인수하는 형태다.

이렇게 마련된 재원 가운데 영시티 리츠의 지분 매입에 투입되는 돈은 2129억원이며 나머지는 상장주관수수료 등으로 쓰인다.

디앤디플랫폼은 SK디앤디가 비주거 자산 투자를 확대하기 위해 만든 재간접 투자 리츠다. 오피스와 호텔, 리테일, 물류센터 등을 기초 자산으로 삼을 예정이다. 디앤디플랫폼 리츠를 상장해 여러 개의 자리츠를 편입함으로써 부동산에 투자하는 형태다. 첫번째 편입 자산은 영시티 리츠이며 후속 자리츠는 아직 검토 중이다.


현재 SK디앤디 측이 예상하는 디앤디인베스트먼트의 연평균 배당률은 처분이익을 포함했을 때 9.81%가량이다. 투자자 IRR의 경우 처분이익 포함 8.52% 수준이다. 1호 자리츠인 영시티 리츠를 10년 뒤 매각하는 것으로 가정했을 때의 수치다.