이 기사는 2020년 05월 28일 13:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

매각이 추진 중인 '현대해상 강남사옥'의 몸값에 관심이 쏠린다. 입찰 결과를 두고 매도자 측이 기대보다 낮은 가격에 추가 가격 제시를 요청할 가능성이 제기된다.

현재 입찰을 거쳐 드러난 최고가는 한국토지신탁이 제시한 3.3㎡당 3280만원이다. 이는 시장 기대치를 밑도는 액수다. 총 금액으로 보면 230억원가량 차이가 난다.

28일 부동산업계에 따르면 현대해상 강남사옥 매도자 측은 이날부터 적격후보(숏리스트)를 대상으로 인터뷰를 진행한다. 앞서 최근 진행된 입찰에 10여 곳의 투자자가 참여했다. 이들 중 총 6곳의 투자자가 숏리스트에 이름을 올렸다.

숏리스트에 선정된 곳들은 3.3㎡당 3200만원대 가격을 제시한 곳들로 전해졌다. BNK자산운용을 비롯해 3.3㎡당 3200만원대 미만을 제시한 투자자는 모두 탈락했다.

숏리스트에 이름을 올린 투자자의 면면을 보면 △한국토지신탁 △마스턴투자운용 △이지스자산운용 △블루코브자산운용 △현대인베스먼트자산운용 △KB자산운용 등 6곳이다. 이들 중 최고가를 제시한 곳은 3.3㎡당 3280만원을 제시한 한국토지신탁이다.

연면적을 기준으로 보면 현대해상 강남사옥의 가격을 3477억원으로 책정한 셈이다. 현대해상 강남사옥은 지하 7층~지상 19층에 연면적 3만4983㎡ 규모다.

다만 이는 당초 시장에서 예상된 가격 전망치보다 낮은 수준이다. 매각 초기 입찰전 투어에 40여곳이 넘는 투자자가 몰리면서 강남권역(GBD) 최고가를 경신할 것으로 기대를 모았다. 3.3㎡당 3500만원대에서 위닝프라이스가 결정될 것으로 점쳐졌다.

물론 현재 최고가도 기존 강남권역 최고가보다 높다. 종전 GBD 최고가는 삼성물산의 서초사옥 매각 거래였다. 삼성물산은 2018년 8월 서초사옥을 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄에 3.3㎡당 3050만원에 매각했다. 서초사옥의 연면적은 8만1117㎡다. 이를 고려한 총 매각가가는 7484억원이다.

그럼에도 매도자는 더 높은 가격을 기대하고 있는 것으로 전해졌다. 이미 기대 수준이 상당하기 때문이다. 업계는 매도자 측이 프로그레시브딜(progressive deal) 카드를 꺼내들 가능성이 높을 것으로 보고 있다.

부동산업계 관계자는 "매도자 측이 인터뷰에서 가격을 올려달라고 제안할 것으로 보인다"며 "현재 분위기는 한국토지신탁이 우세하지만 상황에 따라 다른 후보자가 떠오를 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.

최고가를 제시한 한국토지신탁은 가격만 높은 게 아니다. 딜 종결성 측면에서도 가장 앞서있다는 평가다. 입찰에 들어올 때 한국토지신탁은 KB증권으로부터 투자확약서(LOC)를 받았다. KB증권은 우선주 투자자로 참여할 예정이다.

보통주는 한국토지신탁이 직접 출자한다는 계획이다. 출자 예정 규모는 400억원 선이다. 이처럼 후순위격인 에쿼티 출자자 준비가 완료되면 선순위인 담보대출을 구성하는 것은 한결 수월하다.

매도자 측은 인터뷰를 거쳐 내달 중 우선협상자를 선정한다는 방침이다. 늦어도 7월 거래가 종결될 것으로 보인다. 현대해상은 지난 2월부터 강남사옥 매각을 추진했다. 알짜 부지에 있는 사옥을 매물로 내놓은 이유는 2022년 도입이 예정돼 있는 새로운 지급여력제도인 킥스(K-ICS) 탓에 건정성 지표 하락이 불가피해졌기 때문이다.