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금융위, '공모 부동산펀드' 만기의무제도 폐지한다 [Policy Radar]"투자 대상마다 펀드 설정 비효율적"..단일 펀드에 복수 포트폴리오 가능

허인혜 기자공개 2020-06-04 08:21:51

이 기사는 2020년 06월 02일 14:27 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

금융위원회가 부동산과 사회기반시설(SOC) 등 실물자산에 투자하는 펀드의 만기설정 의무를 폐지할 계획이다. 그동안 만기 규제에 막혀 일회적인 투자만 이뤄졌던 공모 부동산 펀드로도 지속적인 투자가 가능해질 전망이다.

2일 금융투자업계에 따르면 금융위원회는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 입법예고안을 고지하고 '상장 실물펀드의 존속기간 설정의무 폐지' 등 실물자산 펀드 활성화 입법 계획을 발표했다. 실물자산 펀드는 부동산과 SOC, 인프라, 항공 등 실물에 투자하는 펀드를 통칭한다. 금융위가 앞서 발표한 '펀드상품혁신방안'의 일환으로 8일까지 입법예고기간을 거친 뒤 21대 국회에서 입법을 추진할 방침이다.

현행법상 공모 부동산·특별자산 펀드는 환매금지형으로 설정하는 한편 만기(존속기간)를 정해야 한다. 때문에 펀드 만기 도래시 투자 자산의 매각과 청산이 불가피했다. 대부분의 펀드가 OO빌딩 펀드 등 개별자산과 연계하는 단발적인 방식을 취한 이유도 이때문이다. 자본시장법 230조는 "투자자의 환금성 보장을 위한 별도의 방법을 정하지 않은 경우 환매금지형집합투자기구의 집합투자증권을 90일 내에 상장해야한다", "집합투자기구의 투자대상자산의 현금화하기 곤란한 사정 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에는 그 집합투자기구를 환매금지형 집합투자기구로 설정·설립하여야 한다"는 조항을 명시했다.

입법이 완료되면 부동산과 특별자산 공모펀드의 만기 의무가 사라진다. 증권시장에 상장한 부동산·특별자산 펀드라는 단서가 붙었지만 환매금지형 집합투자기구는 특별한 환매 조항이 없는 한 증권시장 상장이 필수다. 이렇게 증권시장에 상장한 실물자산 펀드는 투자자의 환매 장치를 마련한 만큼 만기를 특정해 투자 포트폴리오를 한정할 필요가 없다고 판단했다.

만기 의무가 사라지면 'OO빌딩 펀드' 등으로 단발적으로 설정되던 펀드의 기한을 더 자유롭게 운용할 수 있다. OO빌딩에 대한 투자 기간이 끝나더라도 A빌딩, B건물 등 투자 포트폴리오를 추가해 펀드를 지속하게 된다는 이야기다. 이렇게 되면 단일 자산에 대한 투자에 그치지 않아 설정액 규모도 크게 확대될 수 있다.

예컨대 '미래에셋맵스미국부동산' 펀드를 투자자산에 따라 1호~11호로 분할하는 운용방식이 필요 없어진다. 미래에셋맵스미국부동산 펀드는 11호가 '미국 애틀랜타 오피스빌딩(Park Center 1)'에, 9-2호가 '텍사스 댈러스 북부 소재 복합단지 시티라인(Cityline) 내 오피스 4개동'에 투자하는 등 투자자산에 따라 펀드를 분할해 뒀다. 고상범 자본시장과장은 "기존에는 한 펀드에 한 물건만 담아서 판매했다면 입법 이후에는 존속기간에 자율성을 부여해 여러 실물자산(부동산)에 투자하도록 규제를 낮추는 셈"이라고 설명했다.


또 부동산 펀드에 한해 부동산 개발법인은 물론 부동산 임대와 관리 법인에 대해서도 대출이 가능하도록 했다. 부동산 등 실물자산 펀드는 대규모의 자금이 한 번에 필요한 데도 금전차입을 막았다. 때문에 투자금이 충분히 모이지 않으면 펀드가 무조건 폐쇄되는 악순환이 반복되고 있다. 금전차입 한도는 실물자산 펀드 순자산의 30% 안팎으로 제한해 투자자를 보호한다. 공모 부동산, 선박, SOC 펀드에 한정해 금전대여도 허용한다.

실물자산 펀드의 기준가격 공고 기한도 늘려주기로 했다. 부동산 등 가격 변동이 증권 대비 크지 않은 자산조차 매일 펀드 기준가격을 게시할 필요성이 없다는 판단이다. 6개월 이내의 범위에서 집합투자규약을 통해 기준가격 공고 주기를 정할 수 있도록 규제를 푼다. 부동산 공모 펀드의 사무수탁사 위탁 비용 등이 줄어들어 펀드 수익률이 높아진다는 계산이다.

함께 입법을 예고한 '공모펀드의 손익 분배 차등화 허용' 법안도 실물자산 펀드 활성화를 위해 마련됐다. 공모펀드는 하나의 펀드 내에서 투자자간 손익의 분배와 순위를 차등화하는 것이 금지됐지만 부동산 등 실물자산 펀드에 한해 투자 성향이 다른 투자자들이 하나의 펀드에 공동투자하고 위험부담에 따라 순익을 나눠 가지도록 허용한다는 취지다. 금융위원회는 이번 입법안을 통해 다섯 가지 이상의 실물펀드 관련 규제 법안을 실정에 맞춰 변경한다는 목표다.
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