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부동산 명의 선택 의사결정에 영향을 미치는 세금 [WM라운지]

박주남 로앤택스파트너스 세무사/우쥬록스 창업자 공개 2020-06-10 09:38:20

이 기사는 2020년 06월 08일 10:21 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 취득 시 명의를 단독으로 할 것인지 부부 공동으로 할 것인지 혹은 자녀와 공동 명의로 할 것인지, 이에 대한 의사결정 문제가 세금 부담에 큰 영향을 미친다.

부동산에 대한 취득세와 재산세는 단독 명의 또는 공동명의에 따라 세금 부담액이 변동하지 않는다. 명의에 따라 달라지는 세금 문제는 주로 종합소득세와 양도소득세 그리고 건강보험료에서 발생한다. 세금 부담 차이를 알기 쉽게 이해하기 위해서 사례를 들어보자.

서울 강남구에 거주하고 있는 A는 상가를 취득해 임대하려고 한다. 월세 등에 대한 내용은 다음과 같다. △ A의 근로소득 금액 4000만원 A의 배우자는 전업주부 △상가 취득금액 10억원(부가가치세 별도) △부부 공동 등기 시 지분율은 각각 5:5 △총 부동산임대소득 금액 4000만원 △ A의 종합소득공제액 1000만원(부부 공동명의 시 A의 종합소득공제액 800만원, 배우자의 종합소득공제액은 200만원으로 가정)이라는 조건이다.

위 사례에서 근로소득자인 A의 단독 명의로 정한 경우와 공동명의로 정한 경우의 세금 부담을 비교해보면, A의 명의로 정하는 경우에는 상가 임대 소득과 근로소득이 합산된다. 따라서 다음과 같이 세금을 예상할 수 있다.
단독명의로 하는 경우
이 경우 임대 소득에 의해 추가되는 세금은 579만원(1158 x 4000만 원/8000만 원)으로 예상할 수 있다. 참고로 근로소득은 다음 연도 2월 중에 회사에서 연말정산을 통해 세금이 정산되며 근로소득자에게 부동산임대소득 등이 추가로 발생하는 경우에는 다음 연도 5월 중 종합소득세 신고 기간에 이를 합산해 세금을 정산하게 된다. 두 가지 이상의 소득이 발생하면 6~42%로 종합과세가 적용되므로 세금이 증가하게 된다.

지분을 5:5로 정하는 경우에는 임대 소득 금액이 분산되며 종합소득공제액도 달라진다. 이를 반영해 계산하면 다음과 같다.
A와 A배우자 세금 부담액 합계액: 888만원
A 단독 명의로 하는 경우와 비교해 종합소득세 270만원이 줄었다. 이처럼 간단한 사례를 통해 세금 부담액의 차이를 알 수 있다. 하지만 배우자의 과거 소득 금액 신고 유무에 따라서 공동명의로 부동산 취득 시 전업주부인 배우자가 취득 자금 소명을 못할 경우 배우자 간 증여세 문제가 발생할 수 있다.

따라서 부동산 취득 소유주와의 관계, 소득, 연령에 따라 세금 부담의 차이가 발생할 수 있으므로 소유 지분을 어떻게 나눠야 하는지 종합적인 상황을 고려하여 의사결정을 해야 세 부담을 최소화할 수 있다.

박주남 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표
前 하나은행 PB센터 등 금융소득종합과세 컨설팅
現 주식회사 달꿈 공동 창업자
現 세무법인 택스케어 국제조세 파트너
現 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표
現 주식회사 우쥬록스 창업자
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