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부동산 법인 설립시, 중과세를 기억해야 하는 이유 [WM라운지]

박주남  로앤택스파트너스 세무사/우쥬록스 창업자공개 2020-04-29 08:56:00

이 기사는 2020년 04월 27일 10:58 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

고액 자산가들 사이에서 부동산 법인 설립이 유행이다. 2017년 이후 부동산 신설 법인은 꾸준히 증가하는 추세로, 2018년 한해 동안 설립된 부동산 법인의 개수는 1만 개를 초과한다.

부동산 법인설립이 이처럼 증가하는 이유는 무엇일까. 개인에 대한 양도소득세의 세율이 점점 증가하고 조정 지역에 대한 다주택자에 대해 가산세율을 적용하기 시작하면서 개인사업자에 대한 세부담이 증가했기 때문이다. 부동산 법인을 설립하면 소득세율이 최대 22%로 현저히 낮아지기 때문에 부동산 법인으로 전환하는 것에 대해 고민을 안 할 수가 없다.

하지만 법인으로의 전환이 항상 유리한 것만은 아니다. 부동산 법인설립 여부, 즉 부동산 법인으로 전환할지 개인사업자로 남을지에 대해 선택하는 것은 여러 조건을 따져 유리한 쪽을 선택해야 한다. 이 과정에서 놓치지 말아야 할 점이 취득세 중과세 법안이다.

일반적으로 부동산 취득 시 원시취득은 2.8%, 무상취득은 3.5%, 유상 취득분에 대해서는 농지는 3%, 농지 외 4%의 취득세율을 적용받는다. 다만, 주택에 대해서는 6억원 이하 주택은 1%, 6억~9억원 사이 주택에 대해서는 1~3%의 누진세율, 9억원 초과 주택에 대해서는 3%의 세율을 적용하며, 4주택 이상 취득 시 일괄 4%의 세율을 적용받는다.

원시취득이란 어떤 권리를 타인으로부터 승계하지 않고 독자적으로 취득하는 것이다. 즉 부동산을 신축하거나 증축하는 경우는 원시취득에 해당한다. 원시취득과 반대되는 말은 승계취득으로 유·무상취득이 승계취득에 해당한다. 현행 세법은 지방세법 제13조에 의거, 수도권 과밀억제권역 안 부동산 취득에 대해 중과세율을 적용하고 있다. 중과세율을 적용받는 경우에는, 원칙상의 세율에 중과세율을 더해 적용한다.

지방세법 제13조 제1항에 따르면 수도권 과밀억제권역에서 본점이나 주사무소의 사업용 부동산을 취득하는 경우와, 수도권 과밀억제권역에 공장을 신설하거나 증설하기 위해 사업용 과세물건을 취득하는 경우는 표준세율에 4%의 중과세율이 추가로 적용된다.

지방세법 제13조 제2항에 따르면 수도권 과밀억제권역에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점·주사무소·지점·분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입함에 따라 대도시의 부동산을 취득하는 경우와, 수도권 과밀억제권역에 공장을 신설하거나 증설함에 따라 부동산을 취득하는 경우 중과세율이 적용된다.

법조문을 그대로 읽으면 복잡하게 느껴질 수 있다. 간략하게 설명하면 이렇다. 수도권 과밀억제권역 내 부동산 취득에 대해 중과세 하는 이유는 ‘수도권에 인구와 경제력의 집중을 억제함으로써 대도시 주민의 생활환경을 보존·개선하고 지역 간의 균형 발전을 위해 부과하는 것이다.

이에 따라 수도권 과밀억제권역 내에 법인을 설립하기 위해서 부동산을 취득하는 경우나 (법인의 설립 전후와 무관하게 5년 이내에 취득하는 모든 부동산에 대하여 중과세한다), 수도권 과밀억제권역 외에서 수도권 과밀억제권역 내로 법인이 전입하기 위해 부동산을 취득하는 경우, 그 이후로 5년 이내에 취득하는 모든 부동산에 대해 중과세 대상이다.

대부분의 케이스에서 취득세 중과세 요건을 검토해보아야 한다고 가정하면 된다. 그렇다면 중과세를 피할 수 있는 방법은 없는 것일까.

A 씨의 사례를 살펴보자. A 씨는 서울에서 부동산 임대업을 영위하고 있다. 사업을 확장하려던 A 씨는 2018년 소득세 개정으로 인해 사업 확장으로 인한 세 부담이 증가할까 걱정이 많았다. 그러던 중 부동산 법인설립을 통해 절세할 수 있다는 정보를 듣고 세무사와 상담을 했다.

부동산 법인은 세 부담 측면에서는 장점이 있지만 △복식부기의무자라 장부 작성 대리를 맡겨야 하는 점 △법인에서 급여를 받아 가는 점 △배당을 받으려면 배당소득세를 납부해야 한다는 점 △장기보유특별공제를 받지 못하는 점 등의 단점이 있다는 설명을 들었다.

그럼에도 불구하고 A 씨는 법인사업자로의 전환을 검토하고자 했다. 이 과정에서 A 씨는 세무사에게 수도권 과밀억제권역 내에서 설립된 지 5년이 지난 법인에 대한 인수를 권유받았다. 법인사업자 전환과 법인 인수가 무슨 인과관계가 있어서 법인 인수를 권유받은 것일까.

수도권 과밀억제권역 내에서 설립된 지 5년이 지난 법인을 인수한다면 취득세 중과세 요건에서 자유로워진다. 인수합병하는 법인의 설립일을 그대로 승계 받기 때문이다. 하지만 휴먼 법인이 아니어야 한다. 휴면법인이란 상법에 따라 해산하거나 해산한 것으로 보는 법인이거나, 폐업법인 혹은 법인인 수일이 전 2년 이상의 사업 실적이 없고, 인수일 전후 1년 이내에 인수 법인 임원의 50% 이상을 교체한 법인을 말한다.

이러한 법인과 인수합병할 기회의 수가 많지 않고, 과세관청도 이러한 법인 인수에 대한 관리 감독을 게을리하지 않기 때문에 취득세 중과세를 실질적으로 회피하기란 쉽지 않아 보인다. 그렇기에 법인사업자로 사업자 전환을 하는 것은 취득세 중과세 요건을 포함한 다양한 요건을 검토해보고 신중하게 결정해야 할 일이다.


박주남 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표
前 하나은행 PB센터 등 금융소득종합과세 컨설팅
現 주식회사 달꿈 공동 창업자
現 세무법인 택스케어 국제조세 파트너
現 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표
現 주식회사 우쥬록스 창업자
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