이 기사는 2020년 08월 03일 14:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나자산산틱이 LG하우시스 천안 물류센터 매입작업을 마무리했다. 그간 주택과 오피스 분야에 리츠사업을 집중해 왔는데 물류자산을 기초자산으로 삼는 첫 번째 리츠를 성사시켰다. 자금조달 방식에서도 처음으로 공모 형태를 선택했으며 하이투자증권이 파트너로 참여했다.

◇지난달 딜 클로징, 총사업비 730억…200억 규모 공모

3일 업계에 따르면 하나자산신탁은 지난달 잔금을 치르고 LG하우시스 천안 물류센터에 대한 소유권을 넘겨받았다. 인수주체로는 하나자산신탁이 설립한 ‘하나트러스트 제6호’ 리츠가 나섰다.

매도인은 하나대체투자운용, 거래가는 651억원이다. 3.3㎡(평)당으로 따지면 480만원을 줬다. 올해까지 최근 3년간 거래된 물류센터의 평당 매매가가 470만원~680만원 수준이라는 점을 감안할 때 경쟁력 있는 가격이라고 볼 수 있다.

여기에 취득부대비용과 인수수수료, 운영기간 예비비 등을 포함하면 리츠의 총사업비는 734억원으로 늘어난다. 리츠 측은 이 가운데 239억원을 에쿼티(equity), 460억원은 론(loan)을 통해 조달하고 나머지 35억원은 임대보증금으로 충당했다.

론 구성을 보면 대주단이 넷이다. 선순위로 신한은행과 우리은행, 국민은행이 참여했으며 규모는 각각 130억원씩 모두 390억원이다. 중순위 대주인 하나저축은행도 70억원을 빌려줬다. 이밖에도 부가세 납부를 위해 신한캐피탈로부터 46억원을 3개월 단기차입했다. 금리는 선순위 대출금리가 2.8%, 중순위가 4.2%다. 연간 이자비용은 14억원 정도로 계산된다.

에쿼티의 경우 239억원 중 219억원에 대해 기관 및 일반 투자자들을 대상으로 공모를 진행한다. 하나자산신탁은 지금껏 모든 리츠를 사모 형태로 운영해왔는데 공모를 선택한 것은 이번이 처음이다. 딜 초기부터 협력해온 하이투자증권이 총액인수 계약을 맺었다.

리츠 측은 해당 물류센터를 매입 4년이 되는 시점에 처분해 시세 차익(Capital gain)을 노릴 계획이다. 이 때까지 자산관리를 위탁받은 하나자산신탁은 매입수수료로 20억원, 운용수수료로 연간 5000만원을 받는다.

또 매각시에는 매각금액의 1%를 기본보수로 받고 추가로 매각차익의 10%를 성과보수로 가져간다. 다만 보통주 IRR(내부 수익률)이 10% 이상일 경우 성과보수가 매각차익의 20%로 늘어날 수 있다.

◇첫 물류센터 리츠…투자포인트는

하나자산신탁이 물류센터 리츠를 운용하는 것은 이번이 처음이다. 최근 리츠시장의 흐름에 동참한 것으로 보인다. 신탁사와 운용사들은 오피스 중심의 리츠사업 구조에서 벗어나 물류센터 리츠상품을 앞다퉈 내놓고 있다.

업계 관계자는 "코로나 19 여파로 국내 투자자들이 해외투자에 할당했던 기존 자본을 국내 투자처로 돌리는 추세"라며 "특히 물류자산에 관심이 쏠리고 있어 관련 수요는 당분간 견고할 것으로 예상한다"고 말했다.

이렇다 보니 천안 물류센터 역시 치열한 경쟁을 거쳐 매입할 수 있었다. 3월 실시한 본입찰은 11곳이 참여해 흥행했는데 하나자산신탁은 이중 최고가를 제시해 경쟁자들을 물리쳤다. 하이투자증권이 투자확약서(LOC)를 끊어준 덕분에 거래 완결성 측면에서도 높은 평가를 받았다.


해당 물류센터는 충남 서북구에 위치해 있다. 3층 건물로 연면적 4만4547.19㎡ 규모이며 3동으로 나뉘어져 있다. 1동은 지하2층~지상4층, 2동은 지상 4층, 3동이 지상5층으로 이뤄졌다.

현재 단일 임차인인 LG하우시스가 마스터리스 계약을 맺고 생산공장, 대리점의 건축자재 재고관리를 목적으로 물류센터를 빌려쓰는 중이다. 하나대체운용이 매입할 당시 계약을 연장하면서 마스터리스 기간이 9년으로 늘었고 남아있는 기간은 4년 반 정도다.

물건의 특징을 보면 적재하중이 ㎡당 5~8톤(ton)으로 높다. 보통 상온 물류시설의 적재하중이 ㎡당 2~2.5톤 수준이라는 점을 고려하면 매우 견고한 편이다. 층별로 데크와 야드가 별도로 구성돼 있어 입출고 하역도 편리하다고 평가된다.

임대료의 경우 평당 1만8500원이다. 천안 및 평택, 안성 지역에서 상온 물류센터의 평당 임대료가 평균 2만3700원가량인데 이와 비교해 상당히 저렴하다. 이에 따라 향후 재계약을 맺거나 신규 임차인을 유치할 때는 임대료를 올려 수익성을 극대화할 전망이다.