이 기사는 2020년 08월 14일 15:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나자산신탁이 ‘벨메르 바이 한화’ 호텔에 대한 매입절차를 사실상 마무리했다. 리츠 자산관리회사(AMC)로서 처음 투자하는 호텔 자산이다. 대주로는 광주은행과 수협 등이 나서 자금 조달을 도왔다.

지난 달 오픈 이후 신동빈 롯데그룹 회장이 이 호텔을 직접 둘러봐 화제가 되기도 했다. 하나자산신탁은 그간 오피스와 주택에 집중해 리츠사업을 꾸려 왔는데 최근 호텔과 물류 등으로 포트폴리오 다변화에 나서고 있다.

◇총사업비 536억…한화호텔&리조트 10년간 책임임차

14일 부동산업계에 따르면 하나자산신탁은 전라남도 여수시 웅천동에 개발 중인 호텔 ‘벨메르 바이 한화’에 대해 7월 초 본계약을 체결했다. 이번 주에 대출계약 등 거래에 필요한 작업을 모두 마쳤고 소유권 이전 등기만 남겨뒀다.

호텔의 매도인은 ㈜에스제이디엔디, 거래대금은 토지 168억원에 건물 312억원 등 480억원이다. 여기에 매매대금과 취득부대비용, 법인설립비용 등을 추가하면 리츠의 총 사업비는 536억원가량으로 늘어난다.

하나자산신탁은 이 가운데 에쿼티(equity)로 184억원, 론(loan)을 통해 341억원을 조달하고 나머지 11억원 정도는 임대보증금으로써 매입가에서 공제할 예정이다. 자본금 대비 대출액이 1.41배 정도 된다.

론 구성을 구체적으로 보면 선순위로 275억원, 후순위로 66억원을 대출했다. 선순위 대주는 광주은행과 수협, KDB캐피탈 등이며 중순위 대주로 하나저축은행이 나섰다. 금리의 경우 선순위가 3.20%, 후순위가 4.20%다. 이에 따른 연간 이자비용은 11억6000만원 정도로 계산된다. 또 이와 별도로 부가가치세 약 43억원을 우리은행에서 따로 빌렸다.

해당 리츠가 자산으로 담는 벨메르 호텔은 전라남도 여수시 웅천동 1875-1외 1필지에 위치해 있다. 이 일대에 한화건설이 ‘포레나 여수 웅천 디아일랜드’ 복합단지를 최근 완공했으며 레지던스 5동(348실)과 오피스텔 1동(180실), 호텔 등으로 구성됐다. 하나자산신탁 리츠가 매입한 자산은 이 가운데 호텔 부분이다.

호텔은 레지던스 5동 가운데 한개 동의 일부를 차지하는데 29층짜리 건물 중 3층에서 8층까지가 호텔이다. 세부적 규모는 객실 100실, 대지면적 2821.78㎡(853.6평), 연면적 2만1792.98㎡(6583.3평) 수준이다. 매도인인 에스제이디엔디가 아시아신탁과 신탁 형태로 개발했으며 7월 문을 열었다.

매입 이후로는 한화호텔&리조트가 해당 부동산을 임대해 운영하게 된다. 7월 말 리츠 측과 책임임대차계약을 맺었고 기간은 10년이다. 임대료는 월 1억8000만원, 그 10배가량 되는 10억8000만원을 임대차보증금으로 낸다. 이 임대료는 매년마다 직전 월 임대료 대비 2%씩 인상하기로 해 리츠의 안정적인 수익 확보가 가능할 전망이다.

◇'벨메르 바이 한화' 투자 포인트는

벨베르 호텔은 최근 신동빈 회장이 직접 방문하는 등 적잖은 주목을 받고 있다. 신 회장은 롯데케미칼 공장 등을 방문하기 위해 여수를 찾았다가 이 호텔도 들른 것으로 알려졌다. 투숙하지는 않았으나 주요 시설과 객실 등을 살펴봤다. 그룹 오너가 경쟁사 호텔을 비공식적으로 둘러본 것은 이례적인데 그만큼 업계에서 관심이 높다는 평가다.


한화호텔&리조트와 리츠 측은 벨메르 호텔에 대해 내수 관광객 수요를 기대 중인 것으로 알려졌다. 코로나 19 영향으로 해외 여행길이 막히면서 국내 호텔에서 휴가를 보내는 '호캉스' 고객이 늘어나고 있기 때문이다.

서울과 대전, 광주 부산 등 주요 광역도시로부터 접금성이 뛰어나다는 것도 장점이다. 여수 공항까지 18분, KTX 여천역까지 11분이 걸린다. 업계 관계자는 "여수는 내국인 방문객이 대부분이지만 김포공항이나 제주공항 환승을 통해 여수시로 해외 방문객도 찾기 쉽다"고 말했다.

여수는 인구가 적으나 내방 여행객 수가 많은 지역이다. 2013년을 기점으로 관광객이 급상승했으며 현재 연간 1300만명을을 유지하고 있다.

경쟁사업자 현황을 살피면 여수지역에 숙박시설이 총 1034개 위치해 있지만 특급호텔은 관광객 수에 비해 매우 적은 편이다. ‘소노캄 여수’(5성급)와 ‘히든베어’(4성급), 올 2월 준공된 ‘JCS여수’(4성급 예상) 등 3개(총 593실 규모)밖에 되지 않는다. 이중 소노캄 여수와 히든베어 호텔의 경우 꾸준히 70% 이상의 객실 점유율을 보이고 있으며 평균객실료도 15만원을 웃돈다.

하나자산신탁은 벨메르 호텔 리츠를 약 5년 동안 운용한 후 매각해 투자 회수에 나설 계획이다. 자산관리위탁계약을 통해 리츠로부터 받는 보수는 매입수수료 14억4000만원, 운용수수료 연간 4000만원 등이다. 매각할 경우에는 매각 기본보수로 매각금액의 1%, 성과보수로 차익의 10%를 추가로 받을 수 있다. 다만 보통주 IRR(내부 수익률)이 10%를 웃돌 경우 성과보수가 매각차익의 20%로 늘어난다.

현재 하나자산신탁이 운용 중인 리츠는 이번 리츠를 포함해 17개이며 이중 11개가 주택 리츠, 3개가 오피스 관련 리츠다. 지난해 말 병원 위주인 칼릭스빌딩에 투자하면서 리테일 리츠로도 영역을 넓혔다. 올해 상반기부터는 LG하우시스 물류센터, 벨메르 호텔 등에도 리츠를 통한 투자를 추진하면서 포트폴리오를 확대하고 있다.