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[부동산 운용사 열전]케이리츠, 오피스·물류센터 부동산펀드 ‘급성장’②14년 업력 '리츠' 엑시트 성과 누적…신규사업 부동산펀드 설정 ‘꾸준’

이민호 기자공개 2020-11-12 12:53:09

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 11월 11일 07:04 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

케이리츠투자운용이 전문사모운용사 진출 약 1년 6개월 만에 펀드 운용규모를 가파르게 늘리는 데 성공했다. 오피스와 물류센터 인수에 집중한 전략이 유효했다. 10년이 넘는 업력의 리츠(REITs) 사업에서는 엑시트 성과를 속속 내고 있다.

◇리츠 엑시트 성과 부각…민간임대주택 개발 강점

케이리츠투자운용은 2007년 5월 리츠 자산관리회사(AMC) 인가를 취득하며 설립됐다. 케이리츠투자운용이 부동산펀드 설정에 나선 것은 전문사모집합투자업 등록을 완료한 지난해 5월로 비교적 최근이다. 이 때문에 현재까지 엑시트 성과는 주로 설립 초기 조성한 리츠에서 나타나고 있다.

케이리츠투자운용은 2007년 10월 총자산 9795억원 규모 서울 중구 서울스퀘어빌딩을 매입하는 케이알원CR리츠와 790억원 규모 서울 가산동·구로동 지식산업센터를 인수하는 케이알제2호를 잇따라 선보였다. 케이알원CR리츠는 서울스퀘어빌딩을 지난해 NH투자증권에 9883억원에 매각하며 성공적으로 청산됐다. 케이알제2호의 경우 평균배당수익률 12.4%(매각차익 포함)를 안겨줬다. 550억원 규모 가산동 이랜드 사옥 인수를 위해 2008년 3월 설정한 행복케이알제3호는 15.2%(매각차익 제외)의 평균배당수익률로 청산됐다.


케이리츠투자운용은 올해 8월 기준 모두 7개 리츠를 운용하고 있다. 7개 리츠 자산규모는 7300억원 수준이다. 오피스 인수 리츠와 민간임대주택 개발 리츠가 중심이 됐다. 오피스 인수 리츠의 경우 2010년 11월 820억원 규모 서울 강동구 강동그린타워를 인수하는 케이알제5호를 설정했고 지난해 2월에는 1500억원 규모 서울 강남구 위워크타워(구 PCA라이프타워)를 편입하는 케이알제9호를 조성했다. 민간임대주택 개발 리츠는 2015년 8월 설정한 공공지원 민간임대주택 개발 KEB하나스테이제1호(1180억원)와 2018년 2월 조성한 장기일반민간임대주택 개발 위드스테이제1호(2620억원)가 있다.

◇오피스·물류센터 중심 비즈니스 확장…JS운용 펀드이관 병행

케이리츠투자운용은 지난해 5월 전문사모집합투자업 등록을 마치면서 본격적인 펀드 비즈니스를 개시했다. 운용업 진출 약 1년 6개월 만에 부동산펀드 운용규모는 가파른 증가를 보였다. 금융투자협회에 따르면 펀드 비즈니스 진출 직후인 지난해 6월말 88억원이었던 케이리츠투자운용 부동산펀드설정액(신탁원본액)은 1년 이후인 올해 6월말 3485억원으로 급증했다.

케이리츠투자운용은 전문사모집합투자업 등록 이전까지 자회사 JS자산운용(현 스탠다드자산운용)을 이용해 부동산펀드를 설정해왔다. 케이리츠투자운용은 JS자산운용 지분 98.3%를 보유하고 있었으며 정대환 케이리츠투자운용 대표도 개인 자격으로 1.7%를 가지고 있었다. 지난해 12월 JS자산운용 지분 100%를 스탠다드홀딩스에 매각하면서 JS자산운용이 운용하고 있던 부동산펀드를 케이리츠투자운용으로 이관하는 작업도 병행됐다.

700억 규모 서울 강남구 나래빌딩 인수를 위해 2017년 6월 설정한 제이에스1호가 대표적이다. 이 펀드는 30.6%(매각차익 포함)의 평균배당수익률로 청산됐다. 이외에 분당서현빌딩(케이리츠REF6호), 수내파이낸스타워(케이리츠REF7호), 분당M타워(케이알REF8호) 등도 JS자산운용으로부터 이관된 펀드자산이다.


케이리츠투자운용은 전문사모집합투자업 등록 직후인 지난해 6월 970억원 규모 경기 성남시 서머셋센트럴분당호텔(구 JS호텔분당)을 인수하는 케이알REF1호를 설정하며 본격적인 펀드 비즈니스를 개시했다. 하지만 케이리츠투자운용의 투자자산은 케이알REF1호를 제외하면 대부분 오피스와 물류센터 실물 인수에 집중돼 있다.

케이리츠투자운용은 지난해 9월 1460억원 규모 서울 서초구 센터포인트서초를 인수하는 케이알REF9호를 설정했다. 올해 들어서는 2월 630억원 규모 서울 서초구 중앙화촌빌딩을 매입하는 케이알REF17호와 890억원 규모 경기 성남시 CGV스퀘어 A동(업무시설)을 편입하는 케이알REF18호를 각각 선보였다.

물류센터의 경우 지난해 6월 220억원 규모 경기 이천시 물류센터를 매입하는 케이알REF3호를 시작으로 충남 천안시 물류센터(500억원·케이알REF2호), 경기 오산시 드림포워드킴스클럽물류센터(500억원·케이알REF12호), 경기 안성시 물류센터(2500억원·케이알REF15호), 경기 이천시 서이천렛우드물류창고(300억원·케이알REF25호), 경기 용인시 물류센터(1650억원·케이알REF23호) 등을 순차적으로 사들였다.

케이리츠투자운용은 지난해 11월 약정액 3000억원 규모 블라인드펀드 조성에도 성공했다. 부동산을 선매입 취득하는 펀드에 재간접투자하는 형태다.
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