이 기사는 2020년 11월 23일 14시54분 thebell에 표출된 기사입니다

국민연금이 리츠를 통해 보유 중인 홈플러스 10개점 매각이 난항을 겪고 있다. 책임임차인으로 홈플러스가 자리하고 있다는 점은 긍정적인 요소지만 다만 온라인 시장이 성장하면서 오프라인 매장에 대한 성장세가 둔화되고 있다는 점에 투자자들의 반응이 별로 좋지 않았다. 특히 코로나19가 장기화하면서 오프라인 리테일 시장이 급속도로 위축되고 있다는 점도 부정적인 영향을 미쳤다.

23일 부동산업계에 따르면 국민연금이 리츠를 통해 매입한 홈플러스 10개점 매각을 공개매각이 아닌 수의계약을 비롯해 지명경쟁 입찰 등의 형태로 진행하는 안을 검토 중이다. 그동안 매도자 측은 시장 분위기를 살피면서 매각 방식을 두고 고심해왔다.

현재 일부 매수자들로부터 제안을 받은 것으로 전해지는 가운데 시장에서 유력하게 거론되는 인수후보는 부동산 디벨로퍼인 MDM그룹이다. 부동산업계 관계자는 "시장 태핑을 진행했는데, 기대와 달리 투자자들의 관심도는 낮았던 것으로 안다"며 "이에 매도자 측은 공개매각이 갖는 이점이 없다고 판단, 다른 형태로 매각하는 안을 검토 중"이라고 말했다.

시장 분위기가 나빴던 요인은 오프라인 리테일 시장의 침체로 설명된다. 국내 상업용 부동산 가격이 오를 대로 오른데다 온라인 시장이 확대되면서 오프라인 시장의 성장세가 둔화되고 있는 추세다. 거기다 엎친데 덮친 격으로 코로나19가 장기화하면서 리테일 시장 침체를 거들고 있다.

최근 코로나19가 장기화 국면으로 접어들면서 소비 경제가 위축되고 있다. 특히 '사회적 거리두기'로 온라인 시장으로 소비가 쏠리면서 오프라인 시장이 타격을 받고 있다. 안 그래도 온라인 시장이 확대되면서 오프라인 시장의 성장세가 둔화되고 있는데, 코로나19가 이를 가속화시키고 있는 형국이다.

이 같은 시장 분위기 속에 홈플러스와 남은 장기 임대차 기간도 투자자들의 관심을 끌기에는 역부족이었다. 홈플러스는 2006년 12월 30년 장기 임차 계약을 맺고 입주했다. 현재 잔여 임차기간은 16년 가량 된다. 통상 잔여 임차기간이 10년 이상 남아 있는 매물은 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다는 점을 근거로 기관투자자 모집에 유리한 요소로 평가 받는다. 특히 기관투자가가 선호하는 마스터리스(장기임차) 기간은 최소 10년이다.

투자자들의 관심도가 떨어진 또다른 이유는 홈플러스의 신용도 하락도 지목된다. 최근 한국신용평가는 홈플러스의 신용등급을 기존 A2에서 A2-로 강등했다. 수익성 저하, 지배기업과의 합병 및 IFRS 회계기준 전환으로 인해 부채비율 증가 등이 이유가 됐다. 장기신용등급 BBB+ 또는 단기신용등급이 A3+로 추가 하락할 가능성도 배제할 수 없는 상황이다. 특히 추가 신용등급 강등이 현실화하면 약 3000억원 규모의 채무 조기지급 조건 발동된다.

이번 매각을 통해 국민연금이 10년만에 투자금을 회수할 수 있을 지 주목된다. 앞서 국민연금이 홈플러스 10개점을 매입한 시기는 2006년 12월이다. 당시 코람코자산신탁이 설립한 리츠인 '코크렙NPS제2호'를 비히클(vehicle, 투자수단)으로 활용했다.

매입 대상 10개점은 가양점(4만5095㎡), 시흥점(6만762㎡), 일산점(5만205㎡), 계산점(5만1727㎡), 원천점(3만7685㎡), 안산점(3만8285㎡), 천안점(4만2㎡), 장림점(5만2090㎡), 동촌점(4만9366㎡), 울산점(4만1006㎡) 등 이다. 부동산 관리 대상 규모는 연면적 기준 47만5228㎡에 이른다.

매입 당시 거래금액은 6338억원이었다. 리츠 구조는 에쿼티(equity) 2250억원, 론(loan) 3671억원으로 이뤄졌다. 나머지 부족분은 임대보증금으로 채워졌다.

에쿼티 주요 출자자는 국민연금과 우리은행이다. 국민연금이 1950억원(86.7%), 우리은행이 300억원(13.3%)을 각각 출자했다. 초기 국민연금은 론에도 투자했다. 대주단은 국민연금과 교보생명, 한화생명으로 이뤄졌다. 교보생명 784억원, 한화생명 1263억원, 국민연금 1623억원 등이다. 이후 리파이낸싱(차환)을 거치면서 산업은행이 대주단에 새롭게 합류했다.