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[디벨로퍼 열전]1세대 신영, '임대주택' 사업 보폭 확대세 번째 사업장 왕십리 지웰홈스 준공, 임차인 모집 착수···누적 사업 규모 1500억 육박

이명관 기자공개 2020-12-01 10:07:06

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2020년 11월 26일 08:00 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 1세대인 신영이 임대주택 사업을 확대하고 있다. 기존 자체 주택개발 사업에 더해 포트폴리오 확장을 위한 차원에서 임대주택 사업에 발을 들여놨다. 임대주택 사업의 강점은 꾸준히 유동성을 확보할 수 있는 데 있다.

현금흐름에 대한 예측이 가능해지면 그만큼 본업인 개발사업을 구상하는데 긍정적인 영향을 미칠 것이란 판단이 깔린 것으로 해석된다. 지금까지 추진해온 임대주택 사업 규모는 1500억원에 육박한다.

23일 부동산업계에 따르면 신영이 민간 임대주택 사업 프로젝트인 왕십리 '지웰홈스'를 준공했다. 지웰홈스는 지하 2층~지상 19층, 전용면적 16~36㎡ 크기의 299실 규모다. 해당 임대 아파트는 서울시 성동구 고산자로14길 26에 자리하고 있다. 이번 프로젝트의 사업비는 520억원이다.

사업구조를 보면 신영은 특수목적법인(SPC)를 설립해 이번 프로젝트를 진행했다. 이곳에는 신영이 직접 출자했다. 임대 및 운영도 계열인 신영자산관리가 맡는다. 공사도 직접 했다. 프로젝트 전반에 걸쳐 전 과정을 직접 도맡아 한 셈이다.


앞서 신영은 10년 전 코레일과 장기 임대차 계약을 맺고 토지 운용권을 확보했다. 당시 기준으로 보면 이번 프로젝트는 역 인근 유휴용지를 활용한 국내 최초 토지임대부 민간주택임대사업이다. 준공 후 30년을 임대 운영한 이후 코레일에 다시 기부체납하는 방식이다. 물론 사업이 초반부터 순조로웠던 것은 아니다. 인허가 규제 벽에 막혀 4년여 동안 별다른 진척이 없었다.

그러다 2015년 6월부터 차츰 숨통이 트이기 시작했다. 서울시로부터 조건부 인허가를 받아내면서다. 당시 서울시는 녹지와 주민 휴게 공간을 마련하라는 조건을 달고 인허가 작업에 나섰다. 그렇게 10여년 만인 올해 임대주택이 준공됐다.

신영은 사업 포트폴리오 다각화를 위한 차원에서 임대주택 사업을 벌이고 있다. 디벨로퍼라는 업의 특성상 지속해서 '땅'을 확보해 개발을 이어나가야 영속할 수 있다. 이 과정에서 어떤 사업은 물 흐르듯 잘 진행되기도 하지만, 어떤 사업은 더디게 진행되기도 한다. 전자의 경우라면 자금 회전이 원활하게 이뤄져 다음 프로젝트를 위한 유동성에 대한 고민이 덜하다.

하지만 후자의 경우는 다르다. 유동성이 막히면 이는 곧 디벨로퍼에겐 위기나 다름없다. 자금이 묶이게 되면서 다음 프로젝트에 대한 동력이 사라지기 때문이다. 이 같은 한계를 극복하기 위해 신영은 임대주택에 나선 것으로 보인다. 임대주택의 경우 현금흐름이 예측 가능한 측면이 있다.

부동산업계 관계자는 "디벨로퍼에겐 개발사업을 통해 벌어들인 이익을 활용해 땅을 매입하고, 다시 개발하는 선순환 구조의 구축이 필요하다"며 "이런 측면에서 볼 때 임대사업은 안정장치나 다름없는 셈"이라고 말했다.

1세대인 신영은 현재 연매출 1조원을 올리는 대형 디벨로퍼로 면모를 갖췄다. 과거 우여곡적을 이겨내고 이뤄낸 성과다. 신영은 과거 '청주 지웰시티'에서 어려움을 겪었다. 지금은 대표작으로 첫 손가락으로 꼽히는데, 프로젝트가 마무리되기까지 험난한 세월을 견뎌야 했다.

문제의 시발점은 갑작스레 불어닥친 2008년 글로벌 금융위기다. 비슷한 시기 추진했던 1조 2000억원 규모 청주 지웰시티 사업에서 미분양이 대거 발생했다. 이내 청주 지웰시티는 골치거리로 전락하며 신영의 실적에 악영향을 줬다. 실제 2010년 적자로 전환하기도 했다. 미분양 여파로 비용이 증가하면서 영업외 비용이 1000억원 가량 발생한 탓이었다. 이후 미분양 문제가 해결되면서 프로젝트가 마무리되면서 신영은 숨통이 트이기 시작했다.

현재 청주 지웰시티는 청주 복대동 옛 대농공장터를 2005년부터 2019년까지 4852가구의 아파트, 오피스텔, 백화점, 쇼핑몰, 학교, 공원 등을 갖춘 초대형 복합단지(MXD)로 탈바꿈됐다. 개발 착수 10여년 만에 주거, 상업, 교육, 문화 기능을 갖춘 자족형 미니 신도시로 변모했다.

신영은 이번 프로젝트를 포함해 총 세 개의 임대주택을 운영 중이다. 앞서 430억원 규모의 지웰홈스 동대문과 520억원 규모의 지웰홈스 서초가 있다. 이들 프로젝트는 모두 리츠를 비히클로 활용했다.
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