이 기사는 2020년 11월 03일 16시45분 thebell에 표출된 기사입니다

현대제철 잠원동사옥 매수자는 중견 디벨로퍼인 리드건설이다. 리드건설은 계열 시행사인 공감씨앤디를 통해 옛 현대제철 잠원동사옥을 주상복합으로 개발할 계획이다. 리드건설은 강남권 주상복합 개발에 기대감을 품고 당초 시장 예상보다 높은 가격에 건물을 매입했던 것으로 분석된다.

부동산투자업계에 따르면 10월 말 리드건설 계열사인 공감씨앤디는 서울시 서초구 잠원동 28-6번지 및 28-8번지 일원에서 추진 중인 주상복합개발사업을 위해 대주단으로부터 920억원 규모의 대출 약정을 체결했다. 조달 구조는 선순위 620억원, 중순위 200억원, 후순위 100억원으로 짜였다.

대출 만기는 내년 10월 말로 1년 후다. 공감씨앤디는 본격적인 프로젝트파이낸싱(PF) 전에 사업 준비를 위해 조달을 실시한 것으로 분석된다.

사업을 맡은 시행사 공감씨앤디는 특수목적법인 에프앤서초잠원을 통해 620억원을 마련했다. 에프엔서초잠원은 선순위 대출채권을 담보로 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행해 대출을 실행했다. 유동화자산은 대출 만기와 마찬가지로 내년 10월까지 두 달마다 차환 발행될 예정이다. 거래 주관사로는 삼성증권이 참여했다.

리드건설은 이번 사업 안정성을 높이기 위해 무궁화신탁과 신탁 계약도 맺었다. 3월 현대제철 잠원동사옥 매입 후 6월 말 무궁화신탁에 자산을 신탁해 소유권이 무궁화신탁으로 이전됐다. 부동산신탁사는 개발 과정에서 금융 조달과 수분양자를 보호하는 등의 역할을 한다.


리드건설이 계열사 공감씨앤디를 통해 개발하기로 한 옛 잠원동사옥은 현대제철이 지난 3월 재무구조 개선을 위해 처분한 땅이다. 현대제철은 483억원에 이 곳을 공감씨앤디에 매각하고 이 건물에서 근무하던 직원을 서울 서초구 양재동 동원산업빌딩으로 이동시켰다. 당시 매각 주관사로 현대엔지니어링이 나서 관심을 끌기도 했다.

리드건설은 옛 잠원동사옥의 주상복합 개발 가능성을 높게 판단한 것으로 보인다. 리드건설은 대지면적 998㎡인 부지를 고려해봤을 때 3.3㎡당 1억6000만원 수준에 옛 잠원동사옥을 매입했다. 이는 비슷한 시기 거래된 옛 아모레퍼시픽 사옥(성암빌딩)의 3.3㎡당 거래가격인 1억5000만원을 뛰어넘은 것이었다.

개발 부지는 지하철 3호선 신사역과 7호선 논현역 사이 강남대로변에 위치해 뛰어난 입지를 자랑한다. 입지 조건이 좋았기 때문에 건물이 노후화되고 대지면적이 작았어도 투자를 결정할 수 있었다는 게 부동산업계의 관측이다.

아울러 대지면적은 작지만 일반상업지역과 제3종 일반주거지역이 혼재된 노선상업지역이기 때문에 일반상업지역과 제3종 일반주거지역이 대지면적에서 차지하는 비율만큼 용적률 가중평균을 내 개발이 가능하다. 일반상업지역의 용적률이 제3종 주거지역용적률보다 더 높기 때문에 평균을 내더라도 디벨로퍼 입장에선 매력적인 조건이다.

시행사 공감씨앤디는 리드건설과 특수관계인으로 엮여있다. 공감씨앤디 최대주주는 회사 지분 100%를 들고 있는 이순재 리드건설(옛 정우건설산업) 대표다. 이 대표는 리드건설 지분 70%도 보유하고 있는 최대주주다.

이 대표는 이 외에도 유성개발, 제이엔제이파트너스, 제이엔씨파트너스양산 등 리드건설 계열 시행사 지분을 여럿 들고 있다. 리드건설이 프로젝트별로 시행사를 나눠 사업을 진행하기 때문에 여러 시행사가 존재한 것으로 풀이된다. 프로젝트별로 시행사를 나누는 것은 특정 사업이 위험에 처해도 다른 사업에 영향을 끼치게 만들지 않기 위해 디벨로퍼업계에서 사용하는 개발 방식이기도 하다.

리드건설은 대형 복합 상업시설 '라피에스타 양산·인천 논현'과 '제이클래스' 브랜드 오피스텔을 경기도 구리시, 오산시, 부천시 등에 시행한 경험이 있다.

이번 사업을 담당하는 공감씨앤디는 부천 제이클래스 중동 오피스텔 분양을 성공적으로 마친 덕에 지난해 매출 394억원, 영업이익 137억원을 기록했다. 부천 중동 한 프로젝트에서만 거둔 실적임을 감안하면 높은 이익률 성과를 달성했다. 잠원동 주상복합 개발이 진전돼 내년 분양으로 이어진다면 제이클래스 중동 오피스텔 분양을 뛰어넘는 실적이 기대된다.