이 기사는 2020년 12월 04일 15:47 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB자산운용이 6년만에 중림동 센트럴플레이스에 대한 투자금 회수에 나섰다. 연간 임대료와 최근 시장 평균 캡레이트(Cap rate)를 감안한 예상 가격은 2000억원 선이다. 최근 유동성이 풍부해지면서 부동산 투자에 대한 기대 수익률이 예년에 비해 낮아진 상태다. 그만큼 실물 자산의 가격이 올랐다.

20일 부동산업계에 따르면 KB자산운용이 중림동 센트럴플레이스 매각을 위해 주관사 선정 절차에 착수한 것으로 파악된다. 최근 다수의 국내외 부동산 자문사를 대상으로 입찰제안요청서(RFP)를 발송했다. 매도자 측은 프레젠테이션(PT)를 거쳐 이달 중순께 주관사를 선정할 것으로 보인다. 본격적인 원매자 물색작업은 주관사 선정이 끝난 이달 말께부터 추진될 것으로 전망된다.

KB자산운용은 부동산 펀드의 만기가 도래하면서 투자금 회수에 나선 것으로 보인다. 앞서 KB자산운용이 중림동 센트럴플레이스를 인수한 시기는 2014년 4월이다. 당시 신한BNP파리바자산운용으로부터 3.3㎡당 1434만원에 매입했다. 센트럴플레이스의 연면적을 고려하면 총 매입가는 1480억원 수준이다.

센트럴플레이스는 선매매 방식으로 재원을 조달해 개발됐다. 2007년 개발 초기 1100억원가량(3.3㎡당 1100만원)의 가격표가 붙었다. 2010년 준공된 센트럴플레이스는 지하 6층~지상 17층, 연면적 3만4070㎡ 규모다.

센트럴플레이스의 가격은 현재 시장 분위기대로면 3.3㎡당 2000만원을 넘길 가능성이 높다는 게 시장의 시각이다. 2007년 3.3㎡당 1100만원에서 7년 뒤 30% 가량 상승한 1434만원으로 상승했는데, 이번엔 상승폭이 더 커질 것으로 보인다.

최근 유동성 기조가 풍부해지면서 부동산 가격이 치솟고 있는 탓이다. 강남권역(GBD)은 3.3㎡당 3300만원 후반대에서 거래가격이 형성될 정도다. 중심업무지구(CBD)도 3.3㎡당 3000만원을 넘어설 조짐이다.

실물 자산 가격이 상승하면서 예년에 비해 부동산 투자 기대 수익률인 캡 레이트도 큰 폭으로 낮아졌다. 5년전 6% 수준이었지만 최근엔 4.5% 수준에서 부동산 가격이 결정되고 있는 추세다. 올해 거래된 중구 일대 오피스 빌딩의 가격도 이 정도 수준에서 결정됐다. 남산스퀘어(2218만원), 오렌지센터(2437만원), 알파빌딩(2243만원), 대일빌딩(2529만원) 등이다.

부동산업계 관계자는 "저금리 기조 속에 시중에 자금이 많이 풀렸다"며 "부동산 시장으로 상당히 유입되면서 실물 자산 가격이 상승하고 있는 추세"라고 말했다. 이어 "이 과정에서 과거 대비 수익률도 낮아졌다"고 말했다. 통상 운용사들 입장에선 캡레이트가 높을 때 자산을 매입해서 낮 때 팔 경우 수익률을 극대화할 수 있다.

캡레이트를 기준으로 센트럴플레이스의 가격을 추산해 보면 2000억원 중후반대 선에서 가격이 결정될 것으로 예상된다. 센트럴플레이스는 전체 연면적은 3만4127㎡ 규모다. 3.3㎡당 임대료는 7만1000원 가량 되는 것으로 전해진다. 임대률 100%를 고려한 연간 임대수익은 88억원 가량 된다. 4.5%의 캡레이트를 적용하면 빌딩 가격은 2000억원으로 추산된다. 이는 3.3㎡당 1900만원에 해상한다.

이번에 시장 예상치 수준으로 거래가 성사될 경우 센트럴플레이스의 몸값은 6년만에 40% 가량 상승하게 된다. KB운용 입장에선 성공적인 투자 사례로 남을 가능성이 높아진 셈이다. 이정도 가격으로 매각이 이뤄지면 예상 시세차익은 500억원을 상회한다. 여기에 배당이익을 고려하면 투자성과 지표인 내부수익률(IRR)은 너 높아질 것으로 추산된다.

이번 거래에는 6년전 센트럴플레이스와 같이 매입했던 디오센터빌딩도 함께 매각될 전망이다. 디오센터빌딩은 지하 6층~지상 16층, 연면적 3만3570㎡ 규모로 건립됐다. 디오센터빌딩은 구분소유 건물로 KB자산운용은 지분 50%를 보유하고 있다.