이 기사는 2020년 12월 01일 13:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁이 리츠를 통해 보유 중인 홈플러스 울산 동구점 매각에 착수했다. 잠재 원매자 군으로 리테일 자산에 관심을 둔 투자자들이 거론된다. 책임임차인 홈플러스와 임대차 기간이 남아 있어 최근 트렌드로 자리 잡은 부동산 컨버전 관점에서 접근이 어렵기 때문이다.

변수는 온라인 시장이 성장하면서 오프라인 매장에 대한 성장세가 둔화되고 있다는 점이다. 특히 코로나19가 장기화하면서 오프라인 리테일 시장이 급속도로 위축되고 있다. 이 과정에서 홈플러스의 신용등급이 하락했다.

1일 부동산업계에 따르면 대한토지신탁이 리츠를 통해 매입한 홈플러스 울산 동구점 매각을 위해 주관사를 선정한 이후 마케팅 작업을 벌이고 있다. 마케팅은 자산운용사와 리츠를 비히클로 삼고 있는 신탁사 중심으로 이뤄지고 있는 것으로 전해진다.

이번 매각을 통해 대한토지신탁이 2년만에 투자금을 회수할 수 있을 지 주목된다. 앞서 대한토지신탁이 홈플러스 울산 동구점을 매입한 시기는 2018년 7월이다. 당시 리츠인 '대한제21호위탁관리부동산투자회사'를 비히클(vehicle, 투자수단)로 활용했다.

홈플러스 울산 동구점은 삼성테스코(현 홈플러스㈜)가 시행사 STS개발을 내세워 2008년 개발한 곳으로 울산광역시 동구 일산동 577-1번지에 자리하고 있다. 지하 3층~지상 9층으로, 연면적 5만 8995.66㎡ 규모다. 울산 동구점은 매입 이후 STS개발에 다시 임대했다. 홈플러스 동구점의 부동산관리(PM)는 메이트플러스가 맡았다.

매입 당시 매입가는 1475억원이다. 이와 함께 취득세와 중개 수수료 등 거래에 수반된 비용은 108억원이다. 총 필요 재원은 1583억원이었다. 리츠 구조는 에쿼티(equity) 365억원, 론(loan) 1000억원으로 이뤄졌다. 나머지 부족분은 임대보증금으로 채웠다. 임대보증금은 212억원이다.

우선 에쿼티 투자자로 참여한 곳은 YG엔터테인먼트와 한국투자증권 등이다. YG엔터테인먼트와 한국투자증권은 공동 최대주주로 각각 지분 27.34%에 해당하는 100억원 가량을 투자했다. 나머지는 개인 투자자와 IBK투자증권이 부담했다.

나머지 대주단은 보험사와 캐피탈사, 저축은행 등으로 구성됐다. 대출은 우선 선수위와 후순위로 구성됐다. 선순위는 735억원 규모로 설정됐다. 농협생명보험과 삼성생명보험이 각각 450억원, 285억원씩 부담했다. 나머지 270억원은 후순위로 아주캐피탈(130억원), IBK캐피탈(65억원), SBI저축은행(45억원), JT저축은행(28억원)이 참여했다. 대출 주선은 국민은행이 맡았다.

시장에선 홈플러스 울산 동구점에 잠재 원매자 군으로 리테일 자산에 관심을 둔 투자자를 꼽고 있다. 책임임차인 홈플러스와 남은 잔여 임대차 기간이 상당해 당장 최근 트렌드로 자리잡은 '개발'이 어렵기 때문이다. 최근 리테일 시장이 위축되면서 본업으로는 자산운용이 여의치 않은 실정이다. 이에 폐점 후 개발을 전제로 리테일 자산 매각이 이뤄지고 있다. 하지만 임대차 기간이 5년 이상 남은 경우에는 현실적으로 개발을 택하기 힘들다.

부동산업계 관계자는 "국내 상업용 부동산 가격이 오를 대로 오른데다, 온라인 시장이 확대되면서 오프라인 시장의 성장세가 둔화되고 있다"며 "리테일에 대한 전망이 어두운 상황이다 보니 최근 부동산 컨버전 관점에서 매각이 이뤄지고 있다"고 말했다. 이어 "하지만 잔여 임대차 기간이 꽤 남은 물건은 임대운용 외에 선택지가 없다"고 덧붙였다.

최근 코로나19가 장기화 국면으로 접어들면서 소비 경제가 위축되고 있다. 특히 '사회적 거리두기'로 온라인 시장으로 소비가 쏠리면서 오프라인 시장이 위축되고 있다. 안 그래도 온라인 시장이 확대되면서 오프라인 시장의 성장세가 둔화되고 있는데, 코로나19가 이를 가속화시키고 있는 형국이다.

온라인 시장은 지난 4년 동안 연평균 30%에 가까운 성장률을 기록했다. 반면 오프라인 채널을 기반으로 한 전통적 유통기업들은 경영환경 악화, 실적감소를 겪으면서 큰 위기감을 느끼고 있는 상황이다. 이렇다 보니 직접적인 타격을 입은 리테일에 대한 투자는 쉽지 않은 실정이다.

실제 최근 매물로 나온 홈플러스의 경우 대부분 개발을 전제로 새 주인을 찾아가고 있다. 1조원에 육박하는 거래가가 형성된 삼성SRA자산운용 보유 홈플러스 4개점이 대표적이다. 하나대체투자운용이 롯데건설과 손을 잡고 인수를 추진 중이다. 인수 대상은 홈플러스 경기 부천 상동점과 수원 영통점, 인천 작전점, 대구 칠곡점 등 4개점이다. 하나대체투자운용은 개발에 나선다는 계획이다. 이와 함께 현재 국민연금이 매각 중인 홈플러스 10개점도 부동산 디벨로퍼인 MDM이 유력한 원매자로 꼽히고 있다.