이 기사는 2021년 02월 08일 16:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

2020년 해외 부동산 실물 투자에선 '유럽'이 키워드로 꼽힌다. 메리츠대체투자운용의 유럽 물류창고 포트폴리오 딜이 최대 빅딜로 집계됐다. 또 다른 조 단위 거래의 투자 타깃도 벨기에에 위치한 '파이낸스타워 콤플렉스(AIP자산운용)'다.

하반기 해외 부동산 실물 투자는 코로나19 여파로 매매가격이 모두 1조원을 밑돌았다. 베스타스자산운용과 미국 운용사 CIM이 공동으로 투자한 '알렉산드리아 멀티패밀리'와 하나대체투자자산운용이 주도해 매입한 '시애틀 퀄트릭스타워' 등이 대표 딜이다.

◇'조 단위' 유럽 부동산 투자, 나란히 선두권

더벨이 집계한 2020년 부동산 펀드 리그테이블에 따르면 메리츠대체투자운용의 유럽 물류창고 포트폴리오가 국내 자산운용사의 해외 부동산 거래 중에 매매가격이 가장 높았다. 총 거래금액은 약 1조7000억원으로 집계됐다.

메리츠대체투자운용은 2020년 1월 프랑스, 이탈리아, 스페인, 네덜란드 등에 위치한 39개의 물류창고를 매입했다. 지역별 자산 분포는 프랑스 17건, 스페인 11건, 이탈리아 11건, 네덜란드 3건 등이다. 편입 자산은 대부분 설비나 장비가 없는 단순 '디스트리뷰션 센터(distribution center)'로 파악된다. 스페인 소재 알칼라 물류창고의 경우 매입 후 아마존과 임대 계약을 체결해 내재가치가 크게 뛰기도 했다.

근래 유럽에서 단행된 물류센터 거래 가운데 빅딜로 꼽히고 있다. 덴마크 2대 연기금인 덴마크연금펀드(PFA)와 독일 최대 운용사 패트리지아(Patrizia) 등도 공동으로 투자를 벌였다. 국내 운용사가 프로젝트 펀드를 통해 해외 연기금과 맞손을 잡은 첫 사례다. 투자 예정 기간은 10년, 기대 수익률은 내부수익률(IRR) 기준 6.2%(현지 기준)다.

매매가격 2위는 AIP자산운용의 파이낸스타워 콤플렉스 딜이 차지했다. 벨기에 수도인 브뤼셀의 펜타곤에 위치한 36층 규모의 오피스빌딩이다. 총 1조6893억원에 부동산 소유권을 이전받았다. 비록 상품의 성격은 다르지만 유럽 부동산이 나란히 빅딜 1~2위를 차지했다.

파이낸스타워 콤플렉스는 연면적(22만㎡)이 벨기에의 모든 빌딩을 통틀어 가장 크다. 벨기에 연방정부가 15년 간 단독 임차하며 재무부, 복지부 등 정부 기관이 입주해있다. AIP자산운용은 메리츠증권 등 투자 기관의 출자로 파이낸스타워 콤플렉스를 매입 후 제이알글로벌리츠에 재매각했다. 제이알글로벌리츠는 유가증권시장에 상장하는 데 성공했다.


◇하반기 해외 투자, '알렉산드리아 아파트·퀄트릭스타워' 눈길

해외 부동산 실물 투자에서 3위를 차지한 건 베스타스자산운용과 CIM이 함께 담당한 알렉산드리아 멀티패밀리 딜이다. 미국 버지니아주의 알렉산드리아 지역에 위치한 고급 임대형 아파트다. 총 매매가격은 8672억원으로 집계됐다.

먼저 약 5억달러를 투자해 아파트 건물 5개동(2346가구)을 인수한 뒤 1억달러 이상을 추가 투입해 리노베이션(renovation)에 나서는 구조로 설계됐다. 저평가 자산을 매입해 가치를 끌어올리는 밸류 에드(value add) 전략으로 매각 차익을 노리고 있다. 투자 예상 기간은 6년이며 기대 수익률은 IRR 기준 13%다.

매매가격 4위는 하나대체투자자산운용의 시애틀 퀄트릭스타워 딜이다. 미국 시애틀 도심에 위치한 신축 오피스빌딩을 인수하고자 총 7700억원을 투입한 것으로 집계됐다. 지하 4층~지상 38층으로 준공된 후 오피스 임대가 100% 마무리됐다. 글로벌 기업 에스에이피(SAP)의 자회사 퀄트릭스와 드롭박스 등이 입주사다.

2위에 이어 5위도 AIP자산운용의 딜이 차지했다. 핀란드 OP파이낸셜그룹의 본사 건물인 OP발릴라캠퍼스에 투자하는 프로젝트였다. 헬싱키 금융가 중심에 위치한 신축 빌딩(연면적 7만4150㎡)으로서 6722억원에 인수를 매듭지었다. 매도자인 OP파이낸셜그룹이 최장 25년 간 해당 건물을 임차할 예정이다.

2020년 하반기는 코로나19 사태로 불확실성이 고조된 시점이다. 물론 풍부한 유동성과 저금리 기조 등이 맞물려 글로벌 자산의 폭락 사태는 벌어지지 않았다. 하지만 투자자 입장에선 보수적 시각으로 딜에 접근할 수밖에 없었다. 시장에선 조 단위 빅딜이 나오지 않았던 이유로 풀이하고 있다.