이 기사는 2021년 05월 13일 08:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 선매매 거래를 추진해오던 인천 항동 물류센터 매입을 마무리했다. 리츠를 통한 물류센터 인수로는 역대 최대 금액이며 쿠팡과 책임임대차 계약을 통해 운용 안정성을 높였다. 쿠팡이 쓰고 있는 신선 물류센터 가운데 가장 규모가 크다.

13일 업계에 따르면 코람코자산신탁은 인천 중구 항동 7가에 있는 신축 물류센터에 대해 이번주 소유권을 넘겨받았다. 인수주체는 ‘코크렙제52호’ 리츠이며 매입보수와 취득세 등 부대비용을 포함한 매입가는 3499억원이다. 이밖에 주식발행비용 등을 합쳐 사업비로 모두 3600억원을 조달했다.

이중 에쿼티 규모는 1480억원 안팎으로 알려졌으며 지분 투자자로는 행정공제회가 참여한 한국투자메자닌전문투자형사모부동산투자신탁1호, KT&G, 담배인삼공제회, 삼성증권, 한화투자증권 등이 나섰다. 나머지는 차입금과 임대보증금으로 충당했다.

해당 물류센터는 연면적 8만7096.42㎡(약 2만6346.67평), 지상 7층 규모로 지어졌다. 한양산업개발이 시공을 맡아 2019년 9월 착공했으며 올해 3월 말 공사를 끝냈다. 코람코자산신탁이 2019년부터 매입을 추진해왔으나 준공 후 소유권을 넘겨받는 선매매 방식인 만큼 이제서야 딜이 클로징됐다.

규모가 크지만 공실 우려는 없을 전망이다. 이미 쿠팡과 물류센터 전체에 대해 책임임대차 계약을 체결했기 때문이다. 계약기간은 2026년 4월까지로 약 5년이며 월 임대료는 15억원 수준에 합의했다. 임대차보증금은 그 3배인 45억원이다.

쿠팡이 사용 중인 신선물류센터 중에 최대 규모라는 점도 눈에 띈다. 보통 상온과 저온을 혼합해서 짓는 경우가 많지만 이번 물류센터는 전체가 냉동 및 냉장 등 저온으로 구성됐다. 쿠팡은 해당 물류센터를 수도권 신선 물류 허브로 사용할 예정으로 알려졌다.

코크렙제52호 리츠는 해당 물류센터를 약 5년간 운용한 후 매각해 엑시트를 노릴 계획이다. 운용기간을 5년으로 가정했을 때 평균 에쿼티 IRR(내부수익률)은 매각차익을 합쳐 8.34% 수준으로 예상된다. 연평균 배당률의 경우 시세차익을 제외하면 7.17%, 포함할 경우 8.56%를 목표로 잡았다.

코람코자산신탁은 최근 물류센터 투자에 적극적으로 나서고 있다. 현재 블라인드성 리츠를 이용해 김포 케이로지스필드 물류센터 인수를 추진 중이며 매입가는 1700억원 안팎이다. 지난해 6월에는 로젝트금융투자회사(PFV)인 ‘코크렙안양’을 설립해 LF안양패션 물류센터를 저온·상온 복합형태로 개발하고 있다.

업계 관계자는 "대형 유통업체들이 신선상품들의 새벽배송, 야간배송을 앞다퉈서 확대하고 있기 때문에 저온 물류센터에 대한 니즈는 계속 늘어날 것"이라며 "이를 감안한 투자로 보인다"고 말했다.