이 기사는 2021년 08월 12일 10시56분 thebell에 표출된 기사입니다

신한리츠운용이 곤지암 인근의 저온 물류센터 매입을 추진 중이다. 올 초부터 눈여겨보던 매물인데 우선협상자 지위 확보에 성공했다. 이달 준공을 앞둔 신축 물건인 데다 공급이 제한적인 경기 광주지역에 위치했다는 점이 투자 포인트로 지목된다

12일 업계에 따르면 신한리츠운용은 경기도 광주시 도척면 진우리에 소재한 물류센터를 리츠를 통해 인수할 계획이다. 매각가는 총 1100억원 선, 평당 1000만원 수준으로 알려졌으며 기존에는 메테우스자산운용이 펀드로 소유하고 있었다.

메테우스운용은 2019년 ‘메테우스전문투자형사모부동산투자신탁 제2호’를 만들고 해당 물류센터의 개발사업을 진행해왔다. 예상 준공시점은 이달 22일 경이다. 당초 수의계약 형식의 엑시트를 위해 신한리츠운용과 거래를 논의 중이었으나 도중에 입찰로 전략을 수정했다.

입찰은 4월경 열렸으며 제한적인 업체만 참여할 수 있는 지명경쟁입찰 방식으로 실시됐다. 코람코자산신탁 등 대여섯 개 업체들이 경쟁했고 승리는 결국 신한리츠운용에 돌아갔다. 현재 우선협상대상자로서 MOU(양해각서)를 맺어둔 상태다.

도척 진우리 물류센터는 연면적 약 1만1000평(3.3㎡), 지하 3층~ 지상 3층 규모로 지어졌다. 도척 물류단지 내에 자리잡고 있다보니 인프라 및 교통 등이 잘 갖춰져 있다는 평가다. 곤지암IC에서 약 4.5km 떨어져 있다. 시장 관계자는 “도척 단지의 경우 현재 대부분 자리가 찼고 이번 물류센터가 거의 마지막 슬롯에 들어간 것으로 안다”고 전했다.

구성을 보면 100% 저온창고로 이뤄졌는데 주목할 부분은 전력 측면이다. 전력공급은 최근 무시할 수 없는 이슈로 떠오르고 있다. 저온물류 수요가 급증하다 보니 전력에 부하가 걸려 무한정 공급할 수 없어졌기 때문이다. 특히 냉동보다도 냉장에 많은 전력이 소요된다.

도척 진우리 물류센터의 경우 같은 층에서도 냉동과 냉장이 모두 가능하도록 조성됐다. 전력 역시 예상되는 사용량을 훨씬 웃돌도록 증설을 했기 때문에 임차인 확보에 유리할 수 있다는 평가다.

다만 준공 전이라 아직 임대차계약은 체결되지 않았다. 현재 여러 잠재 임차인들을 상대로 마케팅 및 협상을 진행 중이며 이 가운데는 물류센터 절반 또는 전체 임차를 원하는 곳들도 있는 것으로 전해졌다.

임대료가 확정되지 않은 만큼 지금으로서는 캡레이트(Cap Rate, 부동산 자산 투자 대비 수익률)를 점치기 어렵다. 다만 5% 중반대를 기대 중인 것으로 알려졌다. 업계 관계자는 "최근 물류센터 몸값이 급격히 오르면서 캡레이트가 4% 초반까지 내려왔다는 점을 감안하면 높은 수익률"이라며 "임대차계약 조건에 따라 매입가도 조정될 수 있을 것"이라고 말했다.


신한리츠운용은 그간 오피스빌딩에 집중해 리츠사업을 전개해왔지만 차츰 물류센터로도 자산 포트폴리오를 확대하는 기조다. 작년 중순 공격적으로 베팅해 이천 단천리 물류센터를 첫 물류자산으로 담았고 이번 도척 물류센터가 두번째 물류리츠가 될 전망이다.

올 4월에는 신한GIB그룹, 종합물류기업 로지스밸리와 리츠 설립을 위한 업무협약(MOU)을 맺기도 했다. 로지스밸리가 보유·개발 중인 물류센터를 토대로 리츠를 만들고 자산을 추가로 편입해 상장하는 것을 협약의 목표로 하고 있다. 다만 시장에서 경쟁력 있는 자산을 충분히 확보할 때까지 아직은 서두르지 않겠다는 분위기인 것으로 알려졌다.