이 기사는 2021년 10월 26일 18:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

'도시공간 개발, 과제와 해법'을 주제로 진행된 더벨 디벨로퍼 포럼에서 설계 전 단계에서 프로젝트 목표를 미리 시뮬레이션하는 프리콘(Pre-Construction)과 해당 작업이 자금 조달에 미칠 수 있는 영향이 가장 큰 쟁점으로 부각됐다. 프리콘 과정에서의 현실적 어려움과 개선 가능성에 대해서도 논의가 이뤄졌다.

26일 서울 중구 소공동 롯데호텔에서 열린 '2021 더벨 디벨로퍼 포럼'의 마지막 차례에는 민성훈 수원대 건축도시부동산학부 교수가 사회자로 나서 토론을 이끌었다.

첫 질문으로는 자금 조달과 프리콘이 서로 상충하지는 않는지에 대한 의문이 나왔다. 민 교수는 이국헌 한미글로벌 엔지니어링실장(상무)에게 “프리콘이 많이 활성화되지 못한 이유 중 하나는 개발사업에서 자금의 조달이 워낙 중요하다 보니 대부분 초기 자본이 세팅되는 과정에서 설계 내용이 사전에 정해지기 때문인 것 같다”며 “디벨로퍼가 어떻게 접근해야 한다고 보는가”라고 물었다.

답변에 나선 이 상무는 비용 절감 측면에서 프리콘의 효율성을 강조했다. 이 상무는 “대부분의 시행사들이 확정된 설계내용에 기반해 공사비 협상 등에 관한 지원을 요청하다 보니 허가 전 초기 단계에서 우리가 낼 수 있는 아이디어, 또는 특성화의 폭이 굉장히 좁다”며 “비용 절감이나 기능 개선의 여지가 있음에도 불구하고 이미 인허가가 진행됐기 때문에 더 좋은 성과를 얻을 수 있는 기회를 놓치는 경우를 종종봤다”고 말했다.

디벨로퍼들이 비용적인 부담 때문에 프리콘을 망설이는 것은 득보다 실이 많다는 설명이다. 이 상무는 “프로젝트 초기에 프리콘을 적용하는 데 따른 비용은 전체 사업비에서 매우 미미한 비중이지만 이를 통해 얻는 이익은 훨씬 더 클 수 있다”며 “공동주택의 경우 시공사의 브랜드를 핵심으로 상품을 판매하는 성격이 강한 만큼 다소 제약이 있을 수 있으나 다른 개발사업들은 프리콘의 적용 여지가 상당히 크다”고 강조했다.

질문은 프리콘 적용이 실제로 자금 조달에 영향이 있는지로 이어졌다. 민 교수는 최현일 한국투자증권 PF1본부 부동산금융1부 부서장에게 “사업의 아주 초기부터 시행사들과 손잡고 에쿼티 투자 등에 참여할텐데 프리콘을 할 경우 자금 조달에 문제가 있다고 보는가”라고 질문했다.

이에 대해 최 부서장은 “프리콘은 사업비 절감 측면에서 디벨로퍼들에게 권유하는 부분”이라며 “다만 금융사 입장에서는 시공사 책임준공을 통한 엑시트가 가장 중요한 만큼 시공사 콘셉트, 시행사, 니즈 등과 프리콘을 얼마나 맞아 떨어지게 적용하는지가 중요할 것”이라고 답했다.


민 교수는 이상욱 쉐어원프로퍼티 대표이사에게 공간 비즈니스에 대한 궁금증도 제기했다. 수요자 지향적인 공간은 형태가 특수할 수 있고, 또 수요자 취향이 바뀌면 공간도 계속 변해야 할 터인데 이를 비즈니스 모델에서 어떻게 고려하고 있는지에 관한 의문이었다.

이 대표는 “수요자 중심적인 공간이라고 해서 물리적 형태가 크게 바뀔 필요는 없고 인테리어 또는 리모델링을 통해 목적이 이뤄지는 경우가 훨씬 많다”며 “그러나 더 중요한 것은 지금 시점에 고정돼 있는 수요자들이 아니라 이들의 라이프 사이클에 따라 서비스와 공간이 어떻게 대응할 것인지에 대한 질문일 것”이라고 신중한 입장을 보였다.

다만 투자 측면에서는 다소 어려움을 겪을 가능성이 지적됐다. 이런 공간콘텐츠 사업에 투자가 가능한지를 묻는 질문에 최현일 부서장은 “지금으로선 현실적으로 5년 안에 PF 금액이 회수되지 않으면 자금 조달이 상당히 힘들다”고 아쉬움을 나타냈다. 이에 민 교수는 “공간 기획의 수요가 높아지면 자본시장에서도 니즈를 맞춰가지 않을까 한다”며 희망섞인 바람을 표했다.

민 교수는 최 부서장에게 증권사와 공동으로 개발사업에 나선 시행사들이 가질 만한 의문을 대신해서 제기하기도 했다. 그는 “초기에 (증권사로부터) 에쿼티 투자를 너무 많이 받으면 그만큼 사업이익을 많이 나눠야 한다는 걱정이 있을 수 있을 것 같다”며 이와 관련해 분배가 어떻게 이뤄지는지 물었다.

최 부서장은 “증권사는 수수료의 개념으로 받기 때문에 과도한 쉐어링(Sharing)에 대한 걱정은 덜어도 된다고 본다”며 “보통 투자금액은 30억원 내외, 가장 많은 투자금액은 50억원이었으며 12~13개월 내에 회수가 되는데 통상적으로 멀티플 5배 내외가 적정한 수준이라고 본다”고 말했다.

최 부서장은 이국헌 상무에게 프리콘에 대한 현실적 어려움을 타개할 방안을 묻기도 했다. 시행사들이 초기 자금 부족으로 프리콘을 망설이는 경우가 많은데 초기 비용을 낮추고 분양 후 지급하는 방식 등으로 계약 설계가 가능한지를 질의했다.

이 상무는 “회사에서 초기 자본의 준비 등을 중요하게 평가해서 계약을 진해하기 때문에 사실 (초기 자금 부족의 경우) 프리콘이 조금 어려울 수 있다”며 “사업성이 굉장히 좋다면 프로젝트가 본궤도에 올랐을 때 일반적인 용역비보다 높은 인센티브 형태의 계약을 맺는 방식도 가능하지 않을까싶지만 어디까지나 개인적인 생각”이라며 조심스러운 태도를 유지했다.