이 기사는 2021년 12월 08일 14:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

종합부동산세 부담이 있는 고액자산가들이 자녀 증여 용도로 멸실된 입주권에 관심을 기울이고 있다. 멸실이란 사라졌다는 의미로 재건축·재개발 대상 주택이 관리처분인가를 받아 토지상태가 된 것을 말한다.

금융투자업계에 따르면 최근 고액자산가들의 멸실 입주권 관련 문의가 늘어났다. 1주택을 보유한 상황에서 추가적으로 부동산 취득은 부담되지만 자녀 증여 목적으로 투자할 만한 대상을 찾다보니 멸실 입주권에 관심을 두게 된 것이다.

일반적으로 재건축, 재개발 과정에서 사업시행인가가 난 뒤 관리처분계획인가까지 마치게 되면 이주와 철거가 이뤄진다. 관리처분인가가 승인되면 법적으로 해당 토지의 주택은 소멸된 상태로 보게 된다. 관리처분인가 후 취득한 입주권에 대해서는 토지의 구입으로 보기 때문에 토지 취득세만 납부하면 된다.

건물이 올라가기 전까지는 종합부동산세 계산시 주택으로 취급되지 않기 때문에 입주권 상태로 취득한 뒤 자녀에게 증여하는 방식에 관심을 두는 것이다. 입주권을 증여받은 자녀가 실제 주택이 완공되면 별도의 취득세를 한번 더 내야 하지만 세율면에서 더 유리하다는 계산이다.

1주택자가 조정대상지역 신규 주택을 취득해 2주택이 되는 경우 취득세는 8% 정도다. 반면 주택이 없는 토지상태로 취득하는 경우 4% 정도의 취득세만 납부하면 된다. 또 입주권 상태로 자녀에게 증여할 경우 증여재산가는 증여일 시가로 계산되기 때문에 주택 상태로 증여할 때보다 유리할 수 있다. 업계에서는 세금 면에서 득실을 따져 입주권 투자를 결정할 것을 권하고 있다.

다만 2018년 1월 이전 사업시행인가 접수가 완료된 구역에 한해서만 관리처분인가 이후 매매가 가능한 상황이라 거래 가능 물건 자체는 많지 않다. 특정 지역에 관심이 집중되는 상황이다. 최근 고액자산가들이 관심을 두는 지역은 노량진 뉴타운이다.

노량진 뉴타운은 여의도, 강남 등으로 접근성이 좋다는 점도 인기 비결이다. 다만 권역별로 사업 진행 상황이 다르기 때문에 꼼꼼히 따져 투자 여부를 결정할 것을 권하고 있다.

업계 관계자는 "현재 집을 한채 보유하고 계신 분들은 여러 제약으로 인해 한 채를 더 취득하기엔 부담스러운 상황인 것 같다"며 "보통 자녀분들 때문에 한채 정도를 여윳돈으로 취득해고자 하는 수요는 있기 때문에 멸실 입주권에 관심을 보이는 것 같다"고 말했다.

상급지로 갈아타기 수요를 지닌 1주택자들의 투자 문의도 이어지고 있다. 1주택 1조합권인 경우 거주 중인 주택이 2년 이상 거주한 경우 입주권 취득일 3년 내 종전주택을 처분하면 비과세 요건을 적용받을 수 있다.

이처럼 입주권 관심이 커지면서 프리미엄도 커지고 있어 득실을 따질 필요는 있다는 게 업계 관계자의 조언이다. 또 실제 주택이 완공될 때 발생하는 추가적인 취득세와 기존 세입자의 이주 관련 비용 등을 잘 따져야 추가적인 비용을 절약될 수 있다. 일반적으로 재개발은 추가분담금 기준, 재건축은 건축비 기준으로 2.8% 세율을 적용받는다.