이 기사는 2021년 12월 23일 16:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

ESR켄달스퀘어리츠는 총 11개의 물류센터를 기반으로 작년 말 증시에 입성했다. 예정보다 규모가 꽤 줄기는 했으나 국내 물류리츠로는 첫 조단위 대어이다 보니 등장부터 시장이 떠들썩했다.

특히 ‘온라인 유통 공룡’ 쿠팡을 핵심 임차 파트너로 확보했다는 점에서 성장성에 기대를 모으고 있다. 상장 이후 추가 자산 편입도 부지런히 진행 중이다.

◇역대 최대 물류리츠, '부천 판토스' 딜 불발에 규모 축소

ESR켄달스퀘어리츠는 모자(母子)형 구조로 짜였다. 자리츠인 ‘ESR켄달스퀘어에셋1호’가 자산 대부분을 직접 담아 모리츠 ‘ESR켄달스퀘어’에 편입되고, 이 모리츠가 상장을 한 방식이다.

펀드 수익증권을 통한 자산편입이 총 자산의 40% 미만이기 때문에 재간접리츠로 분류되지 않는다. 재간접리츠란 자리츠로 보유한 자산이 40%를 넘는 케이스를 말한다. 자본시장법상 공모펀드나 ETF(상장지수펀드)는 재간접리츠에 투자할 수 없는데 ESR켄달스퀘어리츠는 이런 제한을 받지 않는 셈이다.

자산규모의 경우 애초 2조4000억원 수준으로 계획하고 있었다. 그러나 8100억원에 달하던 부천 판토스 물류센터 매입이 가격협상 문제로 불발된 탓에 최종적으로는 1조3933억원 선으로 줄었다. 덩치 축소에도 불구하고 역대 최대 규모의 물류리츠라는 데는 변함이 없다.

구체적으로 모리츠가 물류센터 4개를 펀드 수익증권 방식으로 보유하고, 첫번째 자리츠인 ESR켄달스퀘어에셋1호가 7개의 물류센터를 담는 형태로 상장했다. 모두 켄달스퀘어리츠운용의 관계사인 켄달스퀘어자산운용이 직접 개발하거나 펀드를 통해 가지고 있던 자산들이다. 이중 안성 센터의 경우 공모를 끝내고 반년 뒤인 올해 6월 취득했다.


지역별로는 수요가 높은 도심권의 라스트마일(Last Mile) 물류센터가 2곳, 수도권(용인, 이천, 평택, 안성) 8곳, 부산권(김해) 1곳 등으로 구성됐다. 이 가운데 상온 물류센터가 10곳, 저온 물류센터가 1곳이다.

◇쿠팡 임차 비중 50%…주요 투자자로 캐나다연기금 확보

특히 임차구조가 쿠팡을 중심으로 꾸려져 있다는 게 특징으로 꼽힌다. 11개 자산 가운데 규모가 가장 큰 고양 센터, 부천 저온 센터, 안성 센터 등을 쿠팡이 단독 임차 중이다. 연면적 기준으로 보유 면적의 약 49% 정도를 쿠팡이 빌려쓴다. 이밖에 LF로지스틱스와 필라, GS리테일, 어시스트코리아(Assist Korea), DPL, GS리테일 등이 주요 임차인이다.

업종을 보면 11개 자산 중 쿠팡을 비롯한 이커머스(전자상거래)기업이 50.9%를 사용하고 있다. 또 이커머스 시장이 크면서 따라 덩달아 성장 중인 3PL기업들이 임대면적의 28.2%, 의류와 식료품 등 소비재기업이 21.6%의 비중을 차지한다.

대표적으로 연면적이 20만㎡에 육박하는 고양 물류센터의 경우 쿠팡이 100% 임차 중인 풀필먼트(Fulfillment) 센터다. 가중평균 임대차계약기간(WALE)도 올 6월 기준 8.3년으로 가장 길다. 그 뒤로는 부천 센터가 3.8년, 안성센터가 5년 등이다.

임차 비중이 쿠팡에 쏠려 있다보니 리스크 분산에 취약하다는 우려가 제기돼기도 했다. 하지만 전자상거래 시장이 고속성장 중인 데다 이커머스기업 중에서도 쿠팡은 특히 장기 임차구조와 대형면적을 요구하는 만큼 불안 요소로 보기엔 어렵다는 시선이 우세하다.

또 부천과 고양 센터의 경우 쿠팡이 잦은 시설투자(capex)를 하기 때문에 임차기간이 끝나고 이탈할 가능성은 크지 않다는 평가다.

쿠팡이 나스닥에 상장한 것 역시 ESR켄달스퀘어리츠에 호재로 지목된다. 업계 관계자는 “쿠팡이 상장하면서 지속적으로 사업을 확대할텐데 가장 큰 투자처 중 하나는 물류센터일 수밖에 없다"며 "켄달스퀘어리츠로선 편입 자산의 확장 가능성이 높아진 것"이라고 말했다.

켄달스퀘어리츠가 물류센터의 본격적 가격 상승이 일어나기 직전인 2020년 초에 자산 매입계약을 맺었다는 점도 행운으로 작용했다. 초기 자산 11개는 대부분 수도권 자산들인데도 평균 캡레이트(Cap Rate, 부동산 자산 투자 대비 수익률)가 4.94%로 높은 편이다.

최근 수도권 물류센터 캡레이트가 4% 초반, 도심권은 4% 이하까지 떨어졌다는 점을 감안하면 상당히 경쟁력 있는 가격에 자산을 사들였다. 투자회수를 할 경우 적잖은 차익을 기대해볼 수 있는 대목이다. 실제 인수 시점과 비교해 몸값이 30%나 뛴 자산도 있는 것으로 전해졌다. 추후 매각시 얻게되는 시세 차익(Capital Gain)은 모두 주주들에게 배당 형태로 배분된다.

ESR켄달스퀘어리츠의 배당 결산월은 5월과 11월로, 1년에 두 번 배당을 하고 있다. 올해 상반기 첫 배당(배당기준일 5월 31일)으로는 1주당 134원, 총 193억원을 주주들에게 풀었다. 11월 결산을 합친 연 배당수익률은 5.38%로 예상된다.

주주 구성의 경우 캐나다 공적연금을 운용하는 CPP인베스트먼트가 올 8월 말 기준 지분 24.85%를 보유한 최대 주주로 있다. CPP인베스트먼트는 캐나다연기금의 100% 자회사다. 글로벌 대형 연기금이 핵심 투자자로 나서면서 주가 안정성을 높였다는 게 투자업계의 분석이다.


ESR켄달스퀘어리츠는 앞으로도 5%대 배당수익률을 유지하면서 규모를 계속해서 불려나가겠다는 전략을 세우고 있다. 올해 중순 용인 브릭(BRIC) 물류센터를 12번째 자산으로 담았으며 6개 자산에 대해서도 추가 편입을 진행 중이다. 이중 ‘안성 LP4’ 물류센터 딜을 최근 클로징했고 나머지 5개 자산에 대해서는 내년 매입작업을 마칠 전망이다.