이 기사는 2021년 12월 27일 16:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

ESR켄달스퀘어는 가장 공격적으로 몸집을 키우고 있는 상장 리츠다. 작년 말 증시에 입성했을 당시만 해도 자산이 1조4000억원 수준이었으나 벌써 2조원대 발돋움을 앞두고 있다. 규모부터 먼저 갖춰야 자산 매매와 자금조달에 더 유연해질 수 있다는 판단이 작용했다.

특히 외국인 투자자들을 끌어오는 데 적극적인 편이다. 내년 FTSE 글로벌 지수 편입을 노리고 있으며 성공할 경우 국내에서는 첫 케이스가 된다. 기본적인 주식 거래량을 늘려 투자 저변을 넓히겠다는 전략이다.

◇자산규모 2.3조 '껑충', 임대료 상승 여부 관건

ESR켄달스퀘어리츠(이하 켄달스퀘어리츠)는 현재 쿠팡 물류센터를 중심으로 6개 자산의 추가 편입을 진행하고 있다. 두번째 자(子)리츠인 ‘이에스알켄달스퀘어에셋2호’가 직접 자산을 인수하고, 켄달스퀘어리츠가 해당 리츠의 지분을 100% 확보하는 형태다.

매입이 마무리되면 켄달스퀘어리츠의 자산은 2조3000억원 수준이 될 전망이다. 기존 자산 규모가 1조5000억원인데 여기서 50% 이상 점프한 수치다. 임대료와 관리비 수익으로 구성된 연간 매출(영업수익)도 약 47% 수준의 증가가 기대되고 있다.

자산 개수의 경우 12개에서 18개, 총 연면적은 68만4095㎡에서 115만8,523㎡(약 로 늘어난다. 켄달스퀘어리츠는 이천, 용인, 평택 등에 있는 물류센터 5개를 펀드 수익증권 형태로 보유 중이며 자리츠 ‘이에스알켄달스퀘어에셋1호’를 통해서 7개의 물류센터를 담아두고 있다.


여기에 더해질 자산 6개 가운데 ‘안성 LP4’ 물류센터는 최근 매입을 완료했다. 삼성전자의 100% 자회사 삼성전자로지텍이 5년간 책임임차를 체결한 상태로 알려졌다. 초우량 임차인인 삼성그룹 물류센터를 포트폴리오에 처음 추가했다는 점에서 내부 분위기도 고무적이었다는 후문이다.

다만 쿠팡 임차 중심의 기초자산 비중은 유지될 예정이다. 나머지 5개 자산 중 3개를 쿠팡이 마스터리스하고 있다. 1개는 종합 물류기업인 다코넷이 빌려쓰고 다른 1개는 쿠팡을 포함해 이디야, 스타로지스 등이 임차하는 멀티 테넌트(Multi Tenants, 다수 임차인) 구조다. 자산편입 후 켄달스퀘어리츠 포트폴리오에서 쿠팡의 임차 비중은 기존의 49%에서 55%로 오를 것으로 계산된다.

가중평균임대기간(WALE)의 경우 4.3년에서 4.1년으로 줄어든다. 해외 물류리츠와 비교할 때 짧은 편이다. 그러나 반대로 말하면 재계약과 함께 임대료를 올릴 수 있는 여지가 높다는 얘기로도 해석할 수 있다.


업계 관계자는 “추가 자산까지 포함하면 켄달스퀘어리츠의 평균 준공 연한은 3년에 불과하다”며 “그간 해당 자산들의 평균 임대료 상승률이 2년간 3% 정도였지만 신축 자산 위주라는 플러스 요소를 감안할 경우 재계약을 할 때는 이를 많이 웃도는 합의도 가능할 것”이라고 말했다.

◇외형 키워 조달구조 선진화…데이터센터 편입도 검토

켄달스퀘어리츠는 앞으로도 매년 자산을 추가할 계획이다. ‘ESR켄달스퀘어’의 개발 자산을 중심으로 하되 제3자가 보유한 자산 편입도 함께 검토한다. ESR켄달스퀘어는 켄달스퀘어리츠운용의 모회사이자 스폰서로 100만평에 달하는 물류자산을 가지고 있다. 그간 이 바닥에서 쌓아온 네크워크와 노하우를 감안하면 외부 자산에 대해서도 켄달스퀘어리츠의 입찰 기회가 상당할 것이라는 분석이다.

리츠 측은 최근 4420억원에 이르는 유상증자에 성공하기도 했다. 조달한 자금은 자산 매입과 내년 투자활동 등에 사용할 계획이며 증자 이후 켄달스퀘어리츠의 시총은 1조5000억원(현재 약 9000억원)에 이를 것으로 예상된다. 지금은 순수 물류리츠지만 추후 성장성이 높은 데이터센터 매입도 염두에 두고 있다.

이런 외형 확장의 이점은 기존 자산을 레버리지로 활용할 기회가 늘어나 신규자산의 취득 경쟁력을 한층 높일 수 있다는 점이다. 자금조달 구조를 선진화하기 위한 재무전략 측면에서도 운신의 폭을 넓힐 수 있다. 실제 켄달스퀘어리츠는 현재 회사채 발행을 준비 중인데 담보 대출보다 낮은 조달비용으로 배당가능이익을 높이기 위해서다.

켄달스퀘어리츠 관계자는 “자산이 많아질수록 신용평가를 받는 데 유리하기 때문에 규모 확대의 필요성을 여러모로 느끼고 있다”며 “덩치가 커지면 그만큼 자금조달 비용이 줄고 타인자본을 끌어올 때의 재무적 타격도 완화되는 만큼 좋은 외부자산을 적극 매입하는 데도 긍정적으로 작용할 것”이라고 설명했다.

신용평가사들이 제시하는 조건을 보면 신용등급 A 기준을 충족하기 위해서는 자산규모 1조원 이상, AA와 AAA는 각각 2조원과 3조원 이상이 요구된다. 금리 경쟁력을 확보하려면 리츠의 대형화는 필수라고 봐도 무리가 아닌 셈이다.

◇당면과제, 'FTSE EPRA/NAREIT' 지수 편입

켄달스퀘어리츠는 자산 확대와 함께 내년 ‘FTSE EPRA/NAREIT Developed Asia’ 지수 편입에 반드시 성공하겠다는 목표도 분명히 하고 있다. 해당 지수는 글로벌 주식 벤치마크 제공업체이자 런던 증권거래소(London Stock Exchange Group)의 자회사 'FTSE 러셀(Russell)이' 운영하며, 리츠 관련 지수로는 가장 권위 있다고 평가 받는다.

앞서 제이알글로벌리츠가 MSCI 글로벌 스몰캡(MSCI Global Small Cap)과 FTSE 글로벌 올캡(FTSE Global All Cap), FTSE 스몰캡(FTSE Small Cap) 등에 포함되기는 했으나 FTSE EPRA/NAREIT Developed Asia 지수에 한국 리츠가 포함된 적은 없다.


MSCI 글로벌 지수에 수천개의 회사가 들어있는 반면 FTSE EPRA/NAREIT에는 100여개의 리츠만 편입돼 있다는 점에서 상당히 압축적인 지수다. 편입시기는 3월과 9월로 1년에 두 번이이며 켄달스퀘어리츠는 3월 편입을 노린다.

이를 위해 영문 홈페이지, 애뉴얼(Anual) 리포트 준비작업도 진행 중이다. 해당 지수에 들어가기 위한 선행과제 들이다. 이밖에 금융감독원 전자공시시스템에 국영문을 동시에 공시하는 것도 추진하고 있다.

전체 주주의 절반 이상, 55% 안팎이 외국인인데 정보 접근성이 떨어진다는 지적을 꾸준히 받아왔기 때문이다. 켄달스퀘어리츠는 올 8월 말 기준으로 캐나다연기금인 CPP인베스트먼트가 지분 24.85%를 보유한 최대주주고, 세계 최대 자산운용사인 블랙록도 지분 5% 이상을 쥐고 있다.

켄달스퀘어리츠 관계자는 "지수에 편입되면 일단 기계적으로 일어나는 매매 물동량이 있기 때문에 거래량이 개선되면서 주가 상승 효과를 볼 수 있을 것으로 기대한다"며 "매해 단 1원이라도 배당금이 더 올라가는 성장을 하기 위해 노력할 것"이라고 말했다.