이 기사는 2022년 08월 11일 08시05분 thebell에 표출된 기사입니다

인마크글로벌프라임리츠에는 인마크리츠운용의 해외 투자 역량이 집약돼 있다. 글로벌 네트워크를 바탕으로 초기 포트폴리오를 신용등급이 우수한 임차인과 장기 계약을 맺은 해외 오피스들로 구성했다. 각각 투자 자산에 대한 환헷지 계약을 맺어 투자원금 및 배당에 대한 안정성도 확보해 놓은 상태다.

11일 국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 최근 인마크글로벌프라임리츠는 구체적인 자산 편입 계획과 조달 방안을 제시했다. 인마크리츠운용은 지난달 말 국토교통부로부터 인마크글로벌프라임리츠 영업인가를 받은 뒤 하반기 증시 입성 목표로 작업에 속도를 내고 있다.

인마크글로벌프라임리츠의 총 조달 규모는 1710억원 수준이다. 우선 사모로 진행되는 상장 전 지분투자(Pre-IPO)를 통해 총 980억원을 조달한다. 이어 유가증권시장 상장을 통해 공모로 730억원 자금을 추가로 모집한다. KB증권과 NH투자증권이 대표주관사를, 대신증권과 키움증권이 공동주관사를 맡아 총액 인수한다. 공모 청약은 오는 10월 중 이뤄질 예정이다.

모집 자금으로 해외 오피스 2곳에 투자한다. 모(母)리츠 출자금을 재원으로 자(子)리츠인 '인마크글로벌제1호리츠'가 스페인 마드리드 '헬리오스(Helios) 빌딩'을 매입한다. 현재 인마크자산운용의 부동산펀드가 현지법인을 통해 보유하고 있는 자산이다. 해당 수익증권 지분 100%를 약 1130억원에 사들이는 방식이다.

미국 워싱턴DC '패트릭핸리(Patrick Henry) 빌딩'에도 500억원을 투자한다. 해당 부동산을 보유한 펀드 수익증권 20%를 편입하는 방식이다. 해당 펀드는 하나대체투자자산운용이 약 1920억원에 설정한 펀드로 미국 현지 리츠와 현지 합작법인 등을 통해 패트릭핸리 빌딩을 보유하고 있다.


각 자산이 신용등급이 우수한 임차인을 모집한 점이 눈에 띈다. 헬리오스 빌딩은 ING은행이 본사로 100% 사용하고 있다. S&P로부터 A+ 신용등급을 받은 네덜란드 최대 금융기관이다. 패트릭 헨리 빌딩은 미국 연방 검찰청과 워싱턴DC 검찰청이 임차하고 있다. 각각 S&P로부터 AA+ 신용등급을, Fitch로부터 AA+ 신용등급을 받았다.

해외 부동산에 투자한 상장리츠는 미래에셋글로벌리츠, 제이알글로벌리츠, 마스턴프리미어리츠 등이 있다. 이중 미래에셋글로벌리츠와 마스턴프리미어리츠는 해외 물류센터도 함께 편입했다. 제이알글로벌리츠의 경우 두 개 해외 오피스를 담고 있지만 각각 벨기에 연방정부 산하 건물관리청과 미국 보건의료노동조합 등과 계약을 맺었다. 정부가 아닌 관계기관이 임차했다는 의미다.

인마크글로벌프라임리츠가 증시에 입성하면 임차인의 우수한 신용등급과 이를 바탕으로 한 안정적인 임대수익을 내세운 첫 해외 오피스 상장리츠가 될 것으로 보인다. 임차기간 역시 넉넉히 남은 것으로 알려졌다. 헬리오스 빌딩과 패트릭 헨리 빌딩은 각각 2020년, 2021년에 15년 장기 임대차 계약을 체결했다.

투자 변동성을 최소화하기 위한 환헷지 전략도 탄탄하다. 헬리오스 빌딩을 담은 펀드의 경우 투자원금 및 배당에 대해 80% 수준 환헷지가 예정돼 있다. 우리은행과 만기 3.5년의 계약을 맺은 상태다. 패트릭헨리 빌딩에 투자한 펀드는 하나은행과 투자원금에 대한 선물 선도계약을 통해 환율을 고정했다. 투자원금의 100%, 배당액의 70~90% 수준의 환헷지가 가능하다.

인마크리츠운용의 해외 투자 역량이 바탕이 됐다는 평가다. 인마크리츠운용은 인마크 호주법인, 인마크자산운용과 리츠 운용에서 시너지를 내는 방안을 꾸준히 모색하고 있다.

호주계인 인마크자산운용은 글로벌 네트워크를 바탕으로 해외 자산에 투자하면서 급성장한 곳이다. 특히 국내 대형 자산운용사, 공제회와 은행 등 기관투자가 등을 대상으로 성공적인 해외 부동산 딜 소싱 및 펀드 청산 경험을 갖고 있다.

호주 시드니 포시즌스 호텔과 호주 최대 마트인 울월스 본사 사옥 등이 대표적이다. 특히 울월스 본사 사옥은 시장 환경 악화에도 불구하고 높은 수익률을 달성하고 매각을 완료한 것으로 알려졌다. 최근 해당 사옥에 투자한 '인마크 제1호 펀드'가 청산 절차를 진행 중이다.

인마크글로벌프라임리츠는 연 2회 배당을 계획하고 있다. 배당 결산일은 6월 말과 12월 말이다. 각각 배당 기산일은 1월 1일과 7월 1일이다.