이 기사는 2022년 09월 05일 16시26분 thebell에 표출된 기사입니다

아시아 최초의 주유소 기반 리츠였던 코람코에너지플러스리츠가 '모빌리티-리테일' 리츠로 거듭나고 있다. 주유소를 리테일시설로 용도전환하거나 부지에 전기차 충전소를 개발하는 등 다양한 변화를 주고 있다.

재원 마련을 위해 최근 지방 주유소 매각도 추진 중이다. 자산 '컨버전'이 완료되면 기존 주유소 임대수익보다 더 많은 임대수익을 확보할 수 있을 전망이다.

◇복합개발·물류개발로 리츠 성장 추구

코람코자산신탁의 코람코에너지플러스리츠는 전국 주유소 170곳과 2곳의 물류센터를 운용하는 상장리츠다. 주유소는 현대오일뱅크가 운영 중이며 맥도날드, 버거킹 등 리테일 업체 등이 들어서 있다. 물류센터는 쿠팡 등이 임차한 상태다.

2020년 8월 증시에 입성한 코람코에너지플러스리츠는 국내를 포함한 아시아 최초의 주유소 기반 상장 리츠로 주목을 받았다. 하지만 향후 주유소 리츠가 아닌 '모빌리티-리테일' 리츠로 성장하겠다는 목표를 제시한 상태다.

코람코에너지플러스리츠가 다수 주유소 부지를 자산으로 담고 있기 때문에 가능한 전략이다. 주유소 부지는 입지가 우수한 데다 토지를 다양한 용도로 활용할 수 있다. 주유소 부지에 리테일 시설을 입점시키거나 부지를 용도전환 또는 개발하는 방식이다.

아산풍기 셀프주유소, 부산 동래주유소를 LG하이프라자 등 대형가전매장으로 바뀐 상태다. 코람코에너지플러스리츠는 부지 활용 가능성을 열어 놓고 다양한 기업들과 접촉하고 있는 것으로 알려졌다. 이후 자산 용도에 따라 전문가들과 함께 설계 및 인테리어를 진행하고 있다.

부지 개발에 직접 나서기도 했다. 경기도 시흥 소재 목감주유소에서는 현재 전기차 충전소와 리테일 시설이 접목된 복합시설 개발이 추진되고 있다.

직접 개발 역시 개별 부지의 활용 방식에 따라 기업과 컨소시엄을 이뤄 사업을 진행한다는 방침이다. 이를 위해 지난해 신세계프라퍼티와 맺었던 공동사업협약을 해지한 상태다. 신세계프라퍼티와 협력 가능성은 열려있지만 다양한 기업과 손을 잡을 수 있는 셈이다.

코람코에너지플러스리츠는 토지 플랫폼을 구축하겠다는 목표 아래 물류센터를 매입하기도 했다. 올해 경기 용인에 위치한 SK네트웍스 죽전물류센터와 인천 서구 소재 '남청라 스마트로지스틱스 물류센터'를 매입했다.


◇지방 주유소 팔고 수도권 개발 집중

수도권 주유소의 용도전환과 주요 자산 복합개발 등 추진에 필요한 재원을 마련하기 위해 주유소 18곳 매각을 추진 중이다. 주로 지방에 위치한 자산이다. 수도권 부지에 집중하겠다는 코람코에너지플러스리츠의 전략과도 맞닿아 있다.

이달 중 우선협상대상자를 선정하고 매매계약체결을 완료한다는 방침이다. 18곳 자산에 대한 입찰공고는 7월에 냈으며 지난달 말 입찰마감한 상황이다. 매각주관사는 와이티파트너스, 오스카앤컴퍼니, 엔에이아이프라퍼트리 등이다.

코람코에너지플러스리츠는 전국 주요 거점에 있던 자산들을 수도권 중심으로 재편하고 자산 가치를 끌어 올리겠다는 목표를 밝힌 바 있다. 지난해에도 1차로 지방 자산을 매각해 50%에 달했던 지방 자산 비중을 25%로 줄였다.

이번에 매각하는 자산의 총 대지면적은 2만9433㎡(8903평) 규모다. 5곳은 서울과 경기 등 수도권에 나머지 13곳은 부산경남과 대구경북 등 지방에 위치해 있다.

매각대상 자산 취득가는 923억원, 2020년 말 기준 감평가는 1078억원이다. 2020년 말 감평가를 기준으로 봐도 155억원가량 매각차익을 얻는 셈이다.

투자자는 자산매각 차익과 동시에 자산 컨버전 이후 배당 상승도 기대할 수 있을 전망이다. 코람코에너지플러스리츠는 지난해 1차 주유소 매각을 통해 목표수익률을 크게 웃도는 10.1%의 배당을 기록했다.

이경자 삼성증권 연구원은 "이번 2차 자산 매각을 통해 처분이익 배당수익률 3%가 예상된다"고 밝혔다. 또 "자산 전환 완료 사례가 늘어날 2~3년 뒤부터는 기존 주유소 임대수익 대비 임대료 수익과 함께 자산가치 상승 역시 기대된다"고 말했다.