이 기사는 2022년 11월 21일 13:43 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코에너지리츠와 코람코더원리츠는 코람코자산신탁이 운용 중인 대표적인 상장 리츠다. 2019년 LF그룹 편입 후 안정적인 경영을 펼친 덕에 높은 수준의 배당수익률을 달성했다. 알짜자산을 편입하고 매분기 초과배당금을 지급하며 시장의 관심을 받았다.

다만 두 리츠는 최근 주가 하락장에서 힘을 쓰진 못했다. 1주당 주가는 공모가 아래로 하락했다. 코람코자산신탁은 밸류애드와 공격적인 딜소싱 전략을 통해 리츠 가치를 높인다는 계획인데 실현 가능성은 미지수다.

◇코람코에너지, 주유소리츠에서 토지플랫폼리츠로

코람코에너지리츠는 169개 주유소와 2개 물류센터, 총 171개 자산을 운용 중인 다물(多物) 리츠다. 운용자산(AUM)은 약 1조3000억원이다. 2020년 8월 IPO이후 19개 자산을 매각했고 3개 자산을 매입했다. 매입가 대비 129% 수준에서 거래를 성사시켰다.

시가총액은 9월말 종가 기준 4228억원으로 21개 상장리츠 중 6~7위 수준이다. 한국기업평가 기준 신용등급은 'A-'다.

코람코에너지리츠는 회계연도 2기(2021년 05월말)부터 매분기 초과배당을 실시하는 중이다. 자산 매각 시 발생한 수익을 초과배당으로 지급했다. 3기(2021년 11월말) 17개 자산을 매각한 수익을 바탕으로 319원의 배당금을 지급했다. 직전 회계연도 대비 2배 가량 상승한 수치다.

4기(5월말)에는 주당 목표배당금 174원보다 3원 많은 177원의 배당금을 지급했다. 2개 자산을 매각한 자금을 배당에 활용했다. 현재 화정2호셀프와 반송대로셀프 주유소 매각을 추진 중이다. 이르면 11월 매각이 완료되면 5기(11월말)에도 초과배당이 가능할 전망이다.


7173억원 규모의 장기차입부채 만기일은 2025년이다. 장기 고정금리 차입부채로 약 3년간 금리상승 이슈에서 자유롭다는 의미다. 급하게 상환해야 하는 부담이 없어 안정적인 리츠운용이 가능할 것으로 보인다.

차입부채는 가중평균조달금리 고정 3.07% 이자율이 책정됐다. 코람코는 보유자산 토지가 기준 CAGR(연평균 성장률) 5.9% 달성 시 LTV 50% 수준에서 리파이낸싱이 가능하다고 분석했다.

부채비율은 8월말 기준 180.7%다. 전년 동기 대비 6%포인트 가량 상승했지만 상장 초기 195%보다 개선된 수치다. 주유소 자산을 매각·매입하는 과정에서 레버리지 부담이 다소 늘어난 것으로 풀이된다.

배당수익률은 4기(5월말) 기준 2.66%, P/NAV는 0.82배다. 이 수치는 전 분기 0.97배까지 상승했지만 여전히 시장에서 저평가를 받는 상황이다. 결산일은 5월과 11월이다. 배당은 연 2회 이뤄지며 배당금 지급일은 8월과 2월이다.

현재 주유소 자산을 용도변경한 후 전환공사와 재임대를 추진하는 중이다. 현재 6개 자산에 대한 용도변경을 추진 중인 것으로 알려졌다. 특히 전기차 충전과 가전판매, F&B, 세차 등 모빌리티와 리테일 서비스를 결합한 비즈니스 모델을 구축한다는 목표다.

우선 서울 흑석 셀프주유소와 부산 부경 주유소를 식음료 드라이브 스루 매장으로 탈바꿈시킨다. 경기 경수대로와 제이, 충남아산셀프, 부산동래 주유소는 가전 판매시설로 전환해 자산 포트폴리오를 다변화한다는 계획이다.

◇코람코더원, 코어오피스 중점 '플래그십리츠' 목표

코람코더원리츠는 여의도 하나증권빌딩(구 하나금융투자빌딩)을 기초자산으로 상장한 리츠다. 영속성 상장리츠로서 대형화와 다물화를 추구하는 점이 특징이다.

주요 임차인은 △하나증권 56.1% △하나금융그룹 계열사 11.2% △한국3M 20.4% △인텔 5.5% 등이다. 대부분 2029년까지 지속임차계약이 체결된 상황이다.

14기(5월말) 사업계획상 주당 84원의 목표배당금을 지급했다. 현재 15기 결산이 진행 중이며 11월말 주당 85원의 배당금을 지급할 것으로 보인다. 배당금은 연 4회 지급된다. 결산월은 2·5·8·11월이다.

차입금은 약 2920억원이다. 코람코에너지리츠와 마찬가지로 2025년 11월 만기, 고정 금리 2.55%로 조달을 마쳤다. 시가총액은 코람코에너지리츠의 1/4 수준이다.

유효 LTV는 57% 수준으로 코람코에너지리츠에 비해 다소 높다. 금리 인상기 중장기 대응방안으로 연간 2~3%대 임대료를 상승시켜 이자율을 경감할 예정이다.

코람코자산신탁은 자산을 추가 편입해 신용등급과 리츠 가치를 높인다는 계획이다. 우량 신용등급을 바탕으로 회사채를 발행해 이자비용을 절감할 예정이다.