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라이언자산운용이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 펀드 설정을 이어가고 있다. 최근 금리 인상과 레고랜드 사태로 PF 투심이 위축된 와중에 자금 모집에 성공했다. 투자자산의 보수적 산정과 구조적 안전장치 마련이 주효했다는 평가다.

9일 금융투자업계에 따르면 라이언자산운용은 최근 '라이언Gold PF 일반사모투자신탁 제16호'를 설정했다. 폐쇄형인 이 펀드는 리테일 고객을 대상으로 94억원을 모집하는데 성공했다.

라이언자산운용은 설립 초기 상장주식, 하이일드 등 전통 자산분야에서 부동산 등 대체투자로 보폭을 넓히고 있는 하우스다. 증시불황이 이어지자 부동산 펀드의 설정 비중을 키우고 있다. 올해 들어서도 6종의 부동산투자 펀드를 선보였다. 이번 펀드 설정도 기존 하우스 전략의 일환인 셈이다.


다만 부동산PF 시장이 위축된 상황을 고려하면 펀드 설정을 위한 자금모집이 쉽지 않은 상황이었다. 부동산 PF는 관련분야 개발 사업에서 발생할 것으로 예상되는 분양대금 등 미래 현금흐름을 현재 가치로 환산해 금융권에서 자금을 조달하는 기법이다.

올해 초부터 이어진 금리 인상과 레고랜드 사태 등으로 PF 시장은 단기 유동성 위기를 겪고 있다. 이에 더해 최근 둔촌주공 재건축 사업인 서울 강동구 올림픽파크 포레온이 저조한 청약경쟁률을 기록하며 PF 위기가 확산될 수 있다는 우려도 나오는 시점이다.

이에 라이언자산운용도 펀드 설정을 위해 시장환경을 고려한 안정장치 마련에 집중한 것으로 보인다. 라이언Gold PF 일반사모투자신탁 제16호는 충남 당진 소재 공동주택 및 근린생활시설 조성사업의 지역주택 조합 PF대출채권에 투자하는 상품이다.

통상 부동산 PF펀드가 대출채권에 투자하는 방식은 부동산개발 특수목적회사(SPC)가 보유한 채권을 직접 양수받거나 SPC가 발행한 채권을 인수하는 방식이 있는데 이 펀드는 후자를 택했다.

최근 둔촌주공 재건축 사업에서 불거진 미분양 우려 상황을 고려해 엑시트(EXIT)분양률도 보수적으로 잡았다. EXIT분양률은 원리금 회수를 위해 필요한 최소한의 분양률 수준이다. 낮을수록 원금 회수를 위한 안전마진이 남아있다는 뜻이다.

특히 분양률 산정시 계약금 기준이 아닌 중도금 납입 2차를 기준으로 책정했다. 모든 분양률은 10% 계약금에 의해 분양률이 산정된다. 다만 중도금 납입이 실행되지 않으면 계약금 취소도 가능한 구조다. 최근 같은 부동산 침체기에는 중도금 해지 이슈도 있는 셈이다.

반면 중도금을 2차까지 납입하면 수분양자가 취소 시 계약금을 돌려받지 못해 훨씬 보수적으로 분양률을 산정할 수 있다.

업계 관계자는 "최근 PF시장에 불안요소들이 쌓이며 자금유입을 원하는 사업장은 많지만 실제로 투자자금이 모이는 경우는 거의 없다"며 "라이언운용이 펀드 설정 단계부터 굉장히 보수적으로 상품 구조를 짠 점이 세일즈 포인트로 작용했을 것"이라고 말했다.