이 기사는 2022년 12월 26일 08:13 thebell 에 표출된 기사입니다.

올해 기업공개(IPO) 시장에서 공모 리츠(REITs·부동산투자회사)는 상당한 부진을 겪었다. 신규 리츠 상장수가 코로나19 이전 수준인 3개에 그치며 성장세가 크게 꺾였다. 올해 상장을 계획했던 곳들은 대부분 내년으로 일정을 연기했다.

금리 상승의 여파가 당초 예상보다 훨씬 컸다는 평가가 나온다. 기존 상장 리츠들도 투심 악화로 대부분 공모가에 못 미치는 주가를 기록하고 있다. 부동산 시장 침체가 지속된 가운데 금리 상승으로 채권이나 예금 대비 투자 매력이 떨어진 것이 원인으로 꼽힌다.

◇'코람코·마스턴프리미어·KB스타' 상장

26일 한국거래소에 따르면 올해 연초 이후 현재까지 국내 증시에 신규 상장한 리츠는 총 3개다. 3월 코람코원더리츠, 5월 마스턴프리미어리츠, 10월 KB스타리츠가 각각 증시에 입성했다. 연 평균 5~6개가 등장한 최근 2년과 비교해 숫자가 소폭 줄었다.

코로나19 이전인 2019년과 비교해도 저조하다. 신규 상장 리츠 건수는 늘었지만 공모 규모가 줄었다. 올해 전체 리츠 공모액은 3103억원으로 2019년보다 36.9% 줄었다. 그 결과 공모 규모가 2020년 1조2291억원으로 정점을 찍은 뒤 지난해 7581억원를 거쳐 올해 3000억원까지 급감하는 패턴이 이어졌다.

국내 상장 리츠 시장은 코로나19 시기를 거치며 급성장했다. 정부의 리츠 관련 규제 완화와 함께 대기업이 참여하는 스폰서형 리츠가 본격적으로 등장해 시장 규모를 키웠다. 리츠 자산관리회사(AMC) 인가 신청이 줄을 이으며 관할 부처인 국토교통부 업무에 과부하가 걸리는 현상도 나타났다.

금리 인상이 본격 이뤄진 지난해 하반기까지도 활황이 이어졌다. 디앤디플랫폼리츠, SK리츠, NH올원리츠 등이 수요예측에서 400대 1이 넘는 높은 경쟁률을 기록하며 화려하게 증시에 입성했다. '해외 물류센터' 테마를 앞세웠던 미래에셋글로벌리츠는 당시 기준으로 상장리츠 역대 최고 경쟁률인 1019대 1을 기록하기도 했다.

하지만 올해 들어서는 분위기가 확연히 달라졌다. 신규 리츠의 경우 상반기 상장한 곳들은 수요예측에서 상당한 흥행을 기록했다. 그러나 금리 인상 여파가 본격적으로 실물 경제에 영향을 미치기 시작한 하반기부터는 부진한 결과가 이어졌다.

10월 상장한 KB스타리츠는 리츠 투심이 위축된 탓에 프리IPO 이후 공모 일정을 한 차례 연기했다. 그럼에도 일반 청약 경쟁률은 2.1대 1에 그쳤다.

주가도 부진하다. 지난 23일 기준 상장 리츠 21개 가운데 주가가 공모가인 5000원 이상을 유지하고 있는 곳은 신한알파리츠, SK리츠, 이리츠코크렙 3곳 뿐이다.


◇상장리츠 IPO 줄줄이 연기...기존 리츠는 자금조달 차질

올해 상장을 계획했던 리츠들도 대부분 내년으로 일정을 미뤘다. 대신자산신탁의 대신글로벌코어리츠는 지난 7월 프리IPO 도중 상장 일정을 연기하기로 결정했다. 인마크자산운용의 인마크글로벌리츠, 한화그룹의 한화리츠 등도 공모 시점을 내년으로 조정했다.

기존 상장 리츠들도 자금 조달에서 과정에서 어려움을 겪고 있다. 금리 인상에 대응하기 위해 회사채 발행과 유상증자를 통해 자금을 조달하고자 했으나 수요 확보에 실패하는 사례가 심심치 않게 발생했다.

일례로 JR글로벌리츠는 지난 7월 1377억원의 주주배정 유상증자를 추진했으나 구주주 청약률이 85.3%에 그쳤다. 실권주 공모를 통해 모집액 조달을 마무리했지만 달라진 투심을 확인하는 계기였다는 평가를 받았다. 뒤이어 대규모 증자를 계획했던 미래에셋글로벌리츠는 기존 주주의 반발과 저조한 참여 의사로 인해 추진 계획을 철회해야만 했다.

SK리츠 역시 신규 자산 편입을 위해 공모채 발행에 나섰으나 모집 물량을 채우지 못했다. 당시 1년물로 960억원을 모집했으나 910억원의 주문을 받는데 그쳤다. 이에 전자단기사채와 전환사채(CB)로 부족한 자금을 충당했다.

주가가 내려갈수록 배당수익률이 상승하는 것은 리츠의 큰 장점이다. 따라서 지금이 리츠 투자를 위한 적기일 수 있다. 그러나 금리 상승으로 리츠의 자금 조달 비용이 불어나는 상황에서 배당수익률만으로는 투심을 확보하기는 어렵다는 평가가 나온다.

IB업계 관계자는 "배당수익률도 중요하지만 자산 매각을 통한 자본이득(캐피탈 게인)과 추가 배당이 수익에서 차지하는 비중을 무시할 수 없다"며 "부동산 경기 침체와 금리 인상으로 자산의 매각과 편입이 어려워지면서 리츠에 대한 투자 매력이 떨어진 상황"이라고 분석했다.