이 기사는 2023년 02월 24일 11시51분 thebell에 표출된 기사입니다

신한리츠운용이 용산구 남영역 인근 '더프라임타워'의 원매자를 석달째 찾고 있다. NOC(임차인의 전용면적당 임대비용) 상승과 감정평가액을 반영해 적절한 매수인을 찾는다는 구상이다. 매각가를 올린 탓에 인수 대상자를 찾는데 시간이 걸리는 모양새다.

신한알파용산리츠는 신한리츠운용의 대표 상장리츠인 신한알파리츠 산하에 위치한 자(子)리츠 중 한 곳이다. 2018년 더프라임타워를 매입해 임대운영한 후 매각하는 방향으로 포트폴리오를 구성해뒀다.

신한알파리츠는 지난해 임대 운영기간을 마치고 매각 절차를 밟았다. 당시 다수의 운용사가 관심을 표했고 숏리스트 중 마스턴투자운용이 우선협상대상자로 선정됐다. 당시 감정평가액이 2288억원이라는 점에서 매입가 대비 27% 이상 수익이 예상됐다. 신한알파리츠가 이 오피스를 인수할 당시 금액은 부대비용을 포함해 1780억원이었다.

하지만 딜 과정에서 대출 금리가 상승해 기대임대수익을 상회하자 마스턴투자운용은 거래 마감 시점을 넘겼고 신한리츠운용은 2개월 만에 마스턴투자운용의 우협 지위를 박탈했다. 마스턴투자운용은 우협 지위를 유지해달라고 제안했지만 신한리츠운용은 양해각서에 명시된 대로 해지를 결정했다. 신한리츠운용은 이후 3개월째 원매자를 찾고 있지만 진척이 없는 상태다.

용산더프라임타워는 신한리츠운용의 핵심 자산으로 서울시 용산구 원효로 남영역 인근에 위치한다. 2014년 1월 준공했으며 연면적 3만8940㎡(1만1800평), 지하 3층~지상 30층 규모의 프라임급 오피스 빌딩으로 분류된다.

주요 임차인은 신한생명과 DB생명 등 금융기관과 BPO 전문 트랜스코스모스 등이다. 지난해 말 기존 임차인 유베이스가 떠난 자리에는 현대건설이 입주했다. 신한알파리츠 입장에선 기존보다 우량한 임차인을 선정해 가치를 높인 셈이다. 현대차그룹 계열사인 현대제철은 신한알파리츠가 운영 중인 그레이츠판교(옛 크래프톤타워)에 입주해 있다.

0% 수준의 공실률과 현대건설 임대차 계약을 토대로 NOC는 기존 대비 70% 가까이 상승했다. 2025년 10월 만기가 도래하는 1490억원 규모의 담보대출이 존재하지만 3.1% 고정금리인 덕분에 부담감이 적다.

신한알파리츠는 △그레이츠판교 △용산더프라임타워 △그레이츠청계 △트윈시티남산 △신한L타워 △삼성화재 역삼빌딩 △와이즈타워 등 8개 자산을 담고 있다. 그레이츠판교를 제외하면 모두 자리츠가 각 자산을 보유하는 구조다.

2018년 상장 당시 크래프톤 타워와 용산 더프라임타워 등 2개 자산으로 시작해 4년 만에 8개 자산을 보유한 대형 오피스 리츠로 발돋움했다. 당시 6833억원에 불과했던 자산가치는 2조1000억원을 넘어섰다.

신한알파리츠는 "당초 목표로 삼았던 내부수익률(Internal Rate of Return)을 달성할 수 있다고 판단했기 때문에 매각을 추진했다"며 "당시 시점과 비교할 때 임대율과 임대수익 증가 등 자산가치가 상승된 바 시장 상황을 고려해 적절한 시기에 매각을 재추진할 예정"이라고 설명했다.