이 기사는 2023년 03월 20일 13시44분 thebell에 표출된 기사입니다

마스턴프리미어리츠가 기초자산으로 보유한 프랑스 소재 물류센터 가치가 하락한 탓에 일부 현금이 묶였다. 자산가치 대비 담보대출 비중이 커진 영향이다. 배당금은 지난해 말 상향 조정된 수준에서 문제없이 지급될 방침이다.

20일 마스턴프리미어리츠의 자산관리회사(AMC)인 마스턴투자운용에 따르면 지난 2월 말 기준 마스턴프리미어리츠가 프랑스 물류센터를 인수하기 위해 실행한 현지 대출금에 대한 현금 유보 의무(Cash Trap Event)가 발생했다.

캐쉬트랩은 자산의 감정평가금액이 하락할 경우 자산가치에 대한 담보대출 금액이 커지면서 발생한다. LTV(담보대출비율)가 기준치를 넘어설 경우 부채가 발생할 확률이 높아 이를 조기 상환하기 위해 현금을 묶어두는 방식이다.

마스턴프리미어리츠는 프랑스 소재 두 개 물류센터를 기초자산으로 갖고 있다. 노르망디 아마존 물류센터와 남프랑스 아마존 물류센터다. 마스턴프리미어리츠가 쿠시먼앤드웨이크필드에서 받은 평가 결과에 따르면 프랑스 물류센터 자산가치는 지난해 말 기준 4651만 유로로 나타났다.

지난달 대주단 측에서 CBRE를 통해 다시 감정평가를 진행한 결과 가산가치가 4480만 유로로 떨어졌다. 금리인상으로 자본환원율이 상승하면서 상대적으로 자산가치가 하락했다. 임대료 및 임차인 신용도 변동 등 개별 자산에 대한 문제는 없었다.

이에 따라 담보대출비율(LTV)이 현금 유보 기준인 65%를 초과하게 됐다. 마스턴프리미어리츠의 아마존 물류센터 매입을 위한 대출 원금은 3000만 유로다. LTV가 지난해 12월 64.5%에서 올해 2월 66.96%로 조정됐다.

캐쉬트랩 발생으로 2023년 상반기 임대료 중 88만 유로가 현지 유보될 예정이다. 마스턴프리미어리츠가 지난해 아마존 물류센터와 맺은 임대차계약에 따르면 최초 연 임대료는 노르망디 물류센터 113만 유로, 남프랑스 물류센터 85만 유로다. 최초 임대료 198만 유로 중 44.5%가량이 묶이게 되는 셈이다. 다만 마스턴프리미어리츠는 프랑스 상업용 부동산 임대료 인상 지표에 따라 연 임대료를 인상하고 있다.

마스턴프리미어리츠는 지난해 11월 목표 배당률을 올린 바 있다. 제시한 배당수익률은 △제6기(22년10월~23년3월) 152원 △제7기(23년4월~23년9월) 153원 △제8기(23년10월~24년3월) 155원이다.

앞서 KB자산운용의 KB스타리츠가 보유한 자산에서도 같은 문제가 발생한 바 있다. 지난해 말 영국에 위치한 삼성전자 유럽 본사의 자산가치가 중앙은행의 기준금리 인상 등에 따라 하락하면서 LTV가 67.9%로 올랐다.

마스턴프리미어리츠 측은 "현금유보 상황에도 상향된 목표 수준으로 배당금을 차질없이 지급할 예정"이라고 설명했다. 현지에 유보되는 현금이 임대료 일부에 해당하고 예비비 60억원을 활용한다는 방침이다.