이 기사는 2023년 07월 06일 15:28 thebell 에 표출된 기사입니다.

전국적으로 미분양 주택이 쌓이고 있는 가운데 '기업구조조정리츠'가 이 같은 문제를 해소할 수 있는 대안으로 떠올랐다. 과거 금융위기 당시 시행했던 방식으로 시공사는 손실액을 축소하고 정부는 임대주택 등 공급을 늘릴 수 있다.

다만 현재 주택 리츠 수익률이 현저하게 낮은 상황이어서 제도 활성화를 위해서는 세제 지원 확대가 필수적이라는 평가가 나온다. 공공기관 매입 확약 등 신용보강도 뒷받침돼야 업계의 참여를 이끌어 낼 수 있을 것으로 보인다.

주택산업연구원은 전일 서울 영등포구 국회도서관에서 '주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안' 세미나를 열었다. 박정하 국민의힘 의원이 공동 개최하고 대한주택건설협회, 한국리츠협회가 후원했다.

이날 세미나에 참여한 전문가들은 주택 미분양 문제를 해결하기 위해 기업구조조정리츠(CR리츠) 활성화가 필요하다는데 의견을 모았다. CR리츠가 미분양 주택을 매입하고 운용한 뒤 처분하는 형태다.

CR리츠는 위탁관리리츠와 기본구조는 동일하다. 다만 특례 조항에 따라 기업구조조정용 부동산으로 투자대상을 한정하고 있다. 위탁관리리츠는 명목회사로 자산 투자 및 운용을 외부기관에 위탁한다.

일반 위탁관리리츠가 아닌 CR리츠가 대안으로 제시된 이유는 CR리츠의 경우 리츠 설립을 까다롭게 하는 각종 의무에서 면제되기 때문이다. 공모 의무, 부동산 처분 기간 제한 예외 등이 대표적이다.

실제 금융위기 여파로 주택경기 침체가 이어졌던 당시 CR리츠가 활용된 사례가 있다. 한국토지주택공사(LH)에서 6개, KB부동산신탁에서 3개를 운용해 총 3404호 미분양 주택을 매입했다.

당시 결과는 성공적이었다고 평가 받는다. 미분양 주택을 보유하고 있던 건설사는 손실액을 최소 30%에서 10% 내외로 축소했다. 대주단은 원금 및 이자를 모두 회수했고 투자자는 연평균 6%의 수익을 올렸다. 세입자 역시 주거비를 절감할 수 있었다.

정작 이미 선례를 남긴 제도이지만 현재로선 활성화되기 어렵다는 평가가 우세하다. 당시 정부는 미분양 주택 적체가 심해지자 각종 혜택을 한시적으로 도입했다. 현재는 이 같은 지원이 대부분 사라진 상태다.

특히 업계의 자발적 참여를 이끌어 내기엔 현재 주택 리츠의 수익성이 현저하게 떨어진다. 올해 5월 기준 주택을 기초자산으로 하는 리츠 자산규모는 44조9000억원에 달한다. 하지만 수익률은 임대주택을 포함할 경우 0.3% 정도다. 자산 섹터 중에서 가장 낮은 수준이다.

이에 따라 사라진 정책의 재도입 및 복원, 확대가 필요하다는 의견이 나왔다. 주택산업연구원은 크게 공공기관의 신용보강 및 정부 차원의 세제지원이 필수적이라고 봤다.

먼저 과거 시행했던 것처럼 리츠의 자산 매입 시 LH 등의 신용보강이 필요하다는 설명이다. 판매되지 않은 미분양 주택을 LH가 매입해주기로 약정을 체결하는 식이다. 실제 약정 구매가 실행된 사례는 없지만 불확실성을 덜어낸 만큼 투자 유치가 원활히 진행되도록 도울 수 있다.

세제 지원도 필요하다. 과거처럼 취득세 혜택 및 양도소득세 과세 특례를 부여하면 리츠의 수익성 증대가 가능하다. 자산 취득 및 매각 과정에서 발생하는 비용을 절감할 수 있어서다. 이 외 추가적으로 재산세 혜택을 확대해 자산 보유기간 중에 발생하는 운용비용 절감도 검토해야 한다는 의견을 내놨다.

주택산업연구원에 따르면 전국 미분양 주택 물량은 정부 공식 통계인 약 7만 가구를 훨씬 웃도는 10만 가구 이상일 것으로 추정된다.

주택산업연구원 측은 "침체기 땐 (주택 사업 시행자가) 실제 미분양보다 30~50% 적게 응답하는 경향이 있다"며 "건설업과 제2금융권의 부실화가 우려되므로 특단의 대책이 시급하다"고 밝혔다.