이 기사는 2023년 08월 08일 15:18 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용이 공모펀드로 투자한 일본 삿포로 호텔 자산 가치가 크게 하락했다. 코로나 이후 지속된 임대 수익 하락과 공실률 증가 등이 부정적 영향을 미친 것으로 보인다.

8일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자자산운용이 지난 4월 일본 감정평가법인을 통해 진행된 실물 평가에서 '하나대체투자일본부동산' 기초자산인 일본 삿포로 호텔 자산가치가 종전 대비 6% 줄어든 것으로 나타났다. 평가액이 128억엔(한화 약 1174억원)에서 120억엔(1100억원)으로 8억엔(73억원)이 감소하면서 엑시트(자금회수)에 대한 우려도 커지고 있다.

일본의 경우 초저금리와 엔화가치 하락으로 비교적 부동산 시장이 호황을 유지하고 있다. 이에 이번 평가액 하락은 외부 요인보다는 ASIL 삿포로 호텔의 수익성 악화가 결정적인 영향을 미친 것으로 업계는 보고 있다.

'하나대체투자일본부동산'은 일본 훗카이도 삿포로시에 소재한 ASIL 삿포로 호텔(사진)에 투자하는 공모펀드로 2019년 출시됐다. 수익자들은 임대수익을 배당(연 8%) 받고 청산시 매각 차익을 거두는 구조로 설계됐다. 최초 설정 당시만 해도 스스키노역과 삿포로역 사이 번화가에 위치해 있어 관광객이 꾸준히 유입되는 등 안정적인 임대 수익이 기대되는 곳이었다.

하지만 코로나를 거치면서 임대료 미납분이 발생했다. 이는 공실 발생과 일부 임차인에 대한 임대료 감액 등에 의한 것으로 나타났다. 실제 일년여간 기존 임대 수익의 3%를 회수하지 못한 것으로 확인됐다. 회사 측은 분납 등의 방식으로 회수한다는 입장이다.

'하나대체투자일본부동산' 만기 내 청산에 실패하면서 만기일을 올해에서 2023년으로 연장하는 한편 리파이낸싱(자금재조달) 작업에 돌입했다. 미즈호은행(선순위)과 미쓰비시UFJ리스(후순위)로부터 조달한 현지 담보대출은 오는 8월 만료된다.

2019년 매입 당시 미즈호은행으로부터 73억엔(한화 약 665억원, 고정금리 0.77%), 미쓰비시UFJ리스로부터 13억엔(122억원, 3.6%)를 차입한 바 있다. 업계는 손실없이 원금을 회수하기 위한 매각가로는 1450억원 이상으로 추정하고 있다. 하나대체투자자산운용은 이 호텔을 1320억원에 사들였다.

2009년 준공된 삿포로 호텔은 지하 1층과 지상 15층으로 구성돼 있다. 이중 5~15층을 루트인호텔이 임차하고 있으며 2030년까지 장기임대 계약을 맺었다. 1층부터 3층은 일반 상점, 4층은 캡슐 호텔로 활용하고 있다. 캡슐 호텔의 임대차 기한은 2032년이다.

하나대체투자자산운용은 '하나대체투자일본부동산' 이외에도 '하나대체투자나사부동산', '하나대체투자미국LA부동산' 등 다양한 해외 부동산 라인업을 보유하고 있다. 이달 초 기준 해외 및 국내 부동산 자산 AUM(설정원본액 기준)은 3조8556억원, 1조8596억원 수준이다.