이 기사는 2023년 09월 19일 10시34분 thebell에 표출된 기사입니다

부산 해운대구 엔씨백화점이 매물로 나왔다. 특별설계구역에 위치해 개발이 가능한 물건이다. 매도자 측인 이화자산운용은 10월 매입의향서를 접수하고 연내 거래를 마무리할 계획이다.

19일 관련업계에 따르면 이화자산운용은 해운대 엔씨백화점 매각 작업에 착수했다. 매각 주관사는 딜로인트안진으로 현재 잠재적 투자자에게 투자제안서(IM)를 발송한 상태다. 매입의향서 접수는 내달 20일 마감되며 양해각서 및 매매계약 체결은 오는 11월로 계획돼 있다.


2005년 12월 준공된 해운대 엔씨백화점은 부산광역시 해운대구 좌동 1467-4에 지하 6층~지상 12층 규모로 조성됐다. 대지면적은 4592.70㎡(1389평), 연면적은 5만2654.29㎡(1만5928평) 등이다.

현재 소유주는 이화자산운용이 운용하는 '이화일반사모부동산투자신탁13호'다. 2006년 2월 5일 최초 설정돼 오는 12월 27일 만기를 앞두고 있다. 펀드의 주요 수익자는 지분 99.09%를 보유한 '코람코일반사모부동순투자신탁112호'다. 코람코112호의 수익증권은 저축은행과 DL건설 등이 보유하고 있다.

해운대 엔씨백화점 매입 시점은 2016년 2월이다. 매입가는 약 1100억원이다. 당시 우리은행으로부터 선순위 400억원, SBI저축은행과 유안타저축은행, 오케이저축은행, 스카이저축은행으로부터 중순위로 총 260억원을 조달해 매입자금을 마련했다. 대출 만기일은 펀드 만기일과 같다.

이화자산운용이 희망하는 매각가는 대지면적 기준 3.3㎡당 7000만원 이상이다. 지난해 7월 이스턴투자개발이 인근 홈플러스 해운대점을 평당 6883만원 수준인 4050억원에 매입한 점을 고려해 결정됐다.

예상 원매자는 디벨로퍼다. 부지가 해운대 신시가지 지구단위계획구역 특별설계구역에 포함돼 있어 인센티브를 받을 경우 용적률 1300%, 높이 128미터 오피스텔(아파텔)로 개발할 수 있기 때문이다. 지난해 4월에는 인접부지가 용적률 1299%, 40층 규모 오피스텔로 건축허가를 받았다. 해운대구는 아파트 대부분이 준공 25년 이상 구축인 만큼 신축 주거 수요도 풍부하다.

인허가를 받는 기간 동안 임대료를 통해 현금흐름을 창출할 수 있다는 점도 매력도를 부각시키는 요인이다. 해운대 엔씨백화점은 이랜드리테일과 메가박스 등 앵커테넌트들이 입주해 있어 2026년까지 연 60억원가량 임대수익이 발생한다. 주요 임차인들의 계약 기간은 이랜드리테일이 2026년 2월, 메가박스가 2032년까지다.

김요석 이화자산운용 상무는 "현재 부동산 시장이 위축돼 있어 당장 개발하기는 어렵지만 인허가 기간을 거쳐 사업을 추진한다면 매력적인 물건"이라며 "업황 회복을 가정한다면 현재가 투자 적기"라고 말했다.