이 기사는 2024년 02월 20일 07시21분 thebell에 표출된 기사입니다

부동산 디벨로퍼 신영그룹이 공들이고 있는 '브라이튼 여의도'를 두고 고심에 빠졌다. 부동산 경기 침체로 공동주택(아파트) 물량 해소가 난제로 남은 상황이다. 현재 임대후 분양 방식으로 입주자를 모집하고 있는 가운데 공실을 채우는 데 집중할 계획이다. 입주자 대상으로는 양도전환까지 유도해 나간다는 전략이다.

20일 건설부동산 업계에 따르면 브라이튼 여의도는 지난해 10월 입주를 시작한 하이엔드 아파트다. 부동산 디벨로퍼 신영그룹이 설립한 '여의도엠비씨부지복합개발피에프브이(PFV)'를 통해 개발됐다. 서울 영등포구 여의도동 옛 MBC 부지를 신영그룹이 매입해 아파트 및 오피스텔 등을 공급했다.

옛 MBC 부지는 지하 6층~지상 49층 규모의 아파트 454세대를 포함해 오피스텔과 상업시설 등 4개동으로 개발됐다. 사업비 규조만 1조원이 넘는 대형 개발 프로젝트로 시행 주체인 여의도엠비씨부지복합개발PFV는 최대출자자 신영(85%)과 시공사 GS건설(10%), 금융기관 NH투자증권(5%) 등이 주주로 참여했다.

부동산 시장에선 브라이튼 여의도를 기점으로 서울 여의도의 주거 환경이 대거 변화할 것으로 기대를 모았다. 실제로 2019년 분양한 오피스텔은 100% 분양을 마치면서 순항했다. 하지만 이후 부동산 시장이 꺾인 데다 분양가 상한제 등 규제가 맞물리면서 공동주택 분양을 두고 장고가 길었다.

신영은 최종적으로 공동주택의 경우 임대후 분양 방식으로 입주자를 모집했다. 임대 기간은 4년으로 입주자가 분양으로 전환할 수 있는 방식이다. 신영으로선 부동산 경기가 위축되고 있는 상황에서 미분양 물량이 증가할 경우 재무적 측면에서 부담을 안을 수밖에 없기 때문이다.

다만 입주를 시작한 지 4달가량 지났지만 입주자 모집이 쉽진 않은 것으로 알려졌다. 임대료가 분양가보단 저렴하지만 여전히 고금리 기조가 이어지는 데다 부동산 경기가 하방 압력을 벗어나지 못하고 있기 때문이다. 신영 입장에서도 임대후 분양 전략을 일정 기간 유지하는 것도 부담으로 작용할 수 있는 상황이다.


이와 관련 신영그룹은 브라이튼 여의도 아파트에 대한 임대후 분양 전략을 접고 일반 분양으로 전환하는 것도 검토하는 것으로 알려졌다. 물론 아직 입주를 시작한 지 1년이 채 지나지 않은 만큼 당장 분양 전략을 전환하는 것은 아니다. 임대후 분양에 집중하면서도 향후 공실률이 20% 미만으로 떨어지지 않는다면 이르면 올해 4분기쯤에는 일반 분양로 선회하는 것이다.

관건은 공실률 낮추기다. 올해 금리 인하 여부도 향후 입주자 모집 등에 영향을 미칠 것으로 분석된다. 신영 관계자는 "당장 분양을 도입할 수 있는 상황은 아니다"라면서도 "중장기적으로는 분양으로 전환하는 것도 다양한 방법 중 하나"라고 말했다.