이 기사는 2024년 07월 24일 15시11분 thebell에 표출된 기사입니다

교보자산신탁이 '안성 삼성로지스 물류센터' 투자금 회수에 나섰다. 물류센터 자산을 품은 리츠 운용 만기가 내년으로 다가온 가운데 매각 자문사 선정 절차를 밟고 있다. 최근 물류센터 거래량이 증가하고 있어 국내외 투자자들의 관심을 받는 것으로 전해진다. 또 물류센터 자산 가치를 높이기 위해 임차인 추가로 확보하는데 주력할 전망이다.

24일 관련 업계에 따르면 교보자산신탁은 최근 경기도 안성시 미양면 일원에 있는 삼성로지스 물류센터를 매각하기 위한 자문사 선정을 추진하고 있다. 삼성로지스 물류센터는 연면적 3만4215.74㎡에 지하 2층~지상 3층 규모로 지어졌다.

임대할 수 있는 면적은 3만4215.74㎡로 올해 1분기 말 기준 4건의 임대차 계약을 통해 임대율 92.4%를 기록하고 있다. 분기당 8억원 상당의 임대료 수익이 발생한다. 교보자산신탁은 2021년 3월 삼성로지스 물류센터를 인수해 올해 4년째 보유하고 있다.

교보자산신탁은 '케이제십오호리츠'를 통해 이 자산을 품고 있다. 리츠 규모는 535억원 상당으로 당초 매입 후 4년간 임대 운용 후 매각하기로 계획했다. 이와 관련 내년 3월이면 계획했던 운용 기간이 돌아오는 상황이다. 이에 교보자산신탁은 운용 기간 만료 예정일을 앞두고 매각 자문사를 선정해 원매자를 찾아 나선 것이다.

삼성로지스 물류센터 수익성은 나쁘진 않다. 반기마다 결산하는 케이제십오호리츠는 회기마다 평균 3%가 넘는 배당수익률을 기록했다. 이를 연환산배당률로 환산하면 지난해 상반기와 하반기엔 7.1%가 넘는 수준이다.

국내 상업용 부동산 가운데 물류센터는 코로나 팬데믹을 기점으로 공급이 늘었다. 문제는 이커머스 시장의 성장과 맞물렸던 물류센터가 수요를 초과하는 수준으로 공급된 점이다. 준공 전후로 임차인을 확보하지 못한 물류센터가 공실로 남거나 방치된 상황은 시행사 혹은 책임 준공 의무를 분담한 시공사의 리스크로 전이됐다.

다만 최근 금리 인하 기대와 맞물려 외국계 투자자들을 중심으로 물류센터 거래가 기지개를 켜는 상황이다. 내년 이후로 물류센터 공급이 줄어 수요가 다시 증가할 것으로 전망되고 있다. 쿠팡과 알리익스프레스 등도 물류센터 투자를 확대하겠다고 나선 상황이다.

이같은 분위기가 이어지는 만큼 교보자산신탁도 내년 상반기 매각을 목표로 삼성로지스 물류센터 원매자를 찾아 나설 계획이다. 특히 자산가치를 높이기 위해 현재 일부 공실로 남은 공간에 추가 임차인을 확보하거나 물류센터 시설 개선 등과 같은 행보도 병행한다는 계획이다.


교보자산신탁은 최근 500억원의 단기 차입금 한도 증액을 결정하는 등 운영자금 확보에 집중하고 있다. 여기에 사채 발행을 통한 재원 확보 등 유동성을 확보해 책임준공확약 관리형 토지신탁 사업과 같은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에서 비롯한 위기에 대응한다는 계획이다.

교보자산신탁 관계자는 "외국계 자본들을 중심으로 물류센터 관심을 보인다고 판단돼 삼성로지스 물류센터 매각을 검토하고 있다"며 "아직 구체적인 계획은 나오지 않았으나 자산가치 개선과 매각 자문사 선정 등을 준비하고 있다"고 말했다.