이 기사는 2025년 04월 10일 10시00분 thebell에 표출된 기사입니다

강릉 스카이베이 호텔을 개발한 디벨로퍼 심태형 회장이 주택 시장에서 고전하고 있다. 우여곡절 끝에 진행한 '이천 부발역 에피트'가 기대에 못 미치는 성과를 거뒀기 때문이다. 시공사인 HL디앤아이한라도 PF 대주단에 미분양 세대를 떠안는 조건을 내건 만큼 분양 촉진 전략이 관건이 될 것으로 관측된다.

빌더스개발원은 지난해 별도 기준 매출액 181억원, 영업손실 218억원을 기록했다. 전년 대비 매출액이 566.1% 증가한 가운데 영업손실 규모도 198.3% 늘었다. 같은 기간 순손실 규모는 105.3% 증가한 343억원으로 집계됐다.

매출액 증가는 지난해 분양한 '이천 부발역 에피트' 성과에 기인한다. 빌더스개발원의 첫 개발 사업으로 분양 성과를 인식하기 시작한 것으로 관측된다. 다만 분양 홍보 등을 위해 투입한 각종 비용과 수수료 같은 항목들이 급격히 증가하면서 영업손실 규모는 악화된 것으로 풀이된다.

빌더스개발원은 디벨로퍼 심 회장이 지배력을 지닌 법인이다. 그는 앞서 빌더스개발을 통해 강릉 스카이베이 호텔 개발로 성공한 디벨로퍼 반열에 올랐다. 빌더스개발과 빌더스개발원, 빌더스씨앤디 등이 관계사들로 김 회장이 직접 지배력을 구축하고 있다.

빌더스개발원은 이천 부발역 에피트 개발을 위해 1500억원 한도 부동산 PF를 일으켰다. 한국투자캐피탈과 IM자산운용, JB자산운용, JB우리캐피탈 등이 대주단을 꾸려 PF 대주단으로 참여했다. 시공사인 HL디앤아이한라가 신용을 보강하면서 사업은 본궤도에 올랐다.

HL디앤아이한라가 새로운 주거 브랜드 '에피트'를 내세운 첫 번째 공동주택이기도 하다. 공사 기간은 지난해 7월부터 2028년 5월까지다. 지하 4층~지상 최대 36층, 7개동에 공동주택 671세대와 오피스텔 32실, 업무시설 및 근린생활시설이 공급된다. 총분양가액은 5000억원이다.

지난해 8월 시작한 분양으로 빌더스개발원이 매출로 인식한 금액은 180억원이다. 수분양자들은 계약금 5%를 제외하면 중도금과 잔금은 올해 이후 나눠내면 된다. 이를 고려하면 지난해 인식한 분양 매출액은 계약금 정도로 설명된다. 180억원이 전액 계약금(5%) 총합이라고 가정하면 70%대 분양률로 예상된다.

다만 연말 기준 분양미수금이 83억원 상당이다. 실제 계약금을 치른 금액이 100억원에 미달하는 셈이다. 이를 기준으로 계산하면 분양률은 50%에 미달한다. 정확한 분양 현황은 공개되지 않았지만 높지 않을 것으로 해석되는 대목이다.


올해 분양률 높이기 위한 촉진 활동이 불가피한 상황이다. 시공사인 HL디앤아이한라도 손을 놓을 수 있는 상황은 아니다. 책임준공 미이행 시 조건부 채무인수 약정 등 PF 대주단에 신용을 보강하고 있기 때문이다.

여기에 HL디앤아이한라는 PF 대주단에 특약 조건도 걸었다. 입주자 모집 공고일로부터 18개월이 경과한 시점에 분양률이 60%에 미달할 경우 미분양물을 계약하는 약정이다. 내년 2월까지로 시간은 충분하다. 분양률이 저조할 경우 HL디앤아이한라로서도 부담이 상당할 것으로 풀이된다.

당초 PF 대주단은 입주자 모집 공고일 1년 뒤 및 분양률 48%를 조건으로 내세웠다. 하지만 지난해 말 기준 공고일 이후 1년 6개월 뒤(2026년 2월)로 변경됐다. 분양률 조건도 60%로 상향 조정됐다. 관건은 얼어붙은 부동산 경기 한파를 극복하느냐다. 앞서 올해 초 진행한 무순위 청약 경쟁률은 40대 1을 기록하며 많은 관심을 받았다.

이천 부발역 에피트 분양 성과는 빌더스개발원의 계속기업 해소와도 직결된다. 지난해 말 기준 빌더스개발원은 완전자본잠식 상황이다. 이에 계속기업 관련 불확실성을 지닌 것으로 평가된 가운데 분양 대금 유입 등이 재무구조 개선에 역할을 할 것으로 기대된다.